Починаючи з 1 січня 2024 року значного поширення набуває звернення примусового стягнення на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

На те є дві причини:

➊ велика кількість людей під час війни накопичили заборгованість, насамперед за кредитами;

➋ знято обмеження щодо придбання у власність земель сільськогосподарського призначення юридичними особами та збільшення площі земель, яка може перебувати у власності, до 10 тис. га.

Отже, навіть порівняно з 2023 роком земельні ділянки сільськогосподарського призначення у поточному році стали помітно більш ліквідними. Підтвердженням цього є те, що державні та приватні виконавці виявляють більшу готовність до організації продажу таких земельних ділянок, якщо вони належать фізособам-боржникам. А юридичні особи, які зацікавлені у купівлі сільськогосподарської землі, здатні запропонувати за неї більшу ціну.

ХТО ЗДІЙСНЮЄ ПРИМУСОВЕ СТЯГНЕННЯ

Примусовому виконанню підлягають рішення, прийняті на підставі виконавчих листів та наказів, що видаються судами на підставі судових рішень, рішень третейського суду, рішень міжнародного комерційного арбітражу, рішень іноземних судів та на інших підставах, визначених законом або міжнародним договором України (п. 1 ч. 1 ст. 3 Закону України від 02.06.2016 р. № 1404-VIII «Про виконавче провадження», далі – Закон № 1404).

Примусове виконання рішень покладається на органи державної виконавчої служби (державних виконавців) та на приватних виконавців (ч. 1 ст. 5 Закону № 1404). При цьому розмір основної винагороди приватного виконавця становить 10% суми, що підлягає стягненню, або вартості майна, що підлягає передачі за виконавчим документом (п. 12 Порядку виплати винагород державним виконавцям та їх розміри і розмір основної винагороди приватного виконавця, затвердженого постановою КМУ від 08.09.2016 р. № 643).

Наприклад, здійснюючи стягнення боргу на суму 100 000 грн, приватний виконавець «накидує зверху» свою винагороду у розмірі 10 000 грн. Отже, фактично боржник сплатить 110 000 грн.

Тож на відміну від державних, приватні виконавці є дуже зацікавленими максимально оперативно виконати судове рішення, тому вони дуже охоче беруться погашати борги за рахунок продажу земельних ділянок, що на праві власності належать боржникам.

АРЕШТ МАЙНА

Зауважу, що сільгосппідприємство-орендар на рахунок виконавця (стягувача) може перерахувати грошові кошти, що належать боржнику як орендна плата, тільки в рахунок погашення боргу за аліментами. Щодо решти боргів виконавець має право примусово витребовувати, зокрема, майно боржника. На мій погляд, це випливає з норм ч. 1 ст. 5 Закону № 1404 та ч. 1 ст. 1 Закону України від 02.06.2016 р. № 1403-VIII «Про органи та осіб, які здійснюють примусове виконання судових рішень і рішень інших органів».

Відкриваючи виконавче провадження за виконавчим листом на примусове виконання судового рішення, приватний виконавець обов’язково накладає арешт на все майно боржника. Технічно це нескладно зробити, оскільки приватні виконавці мають доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав) та можуть вчиняти в ньому записи щодо обтяження (арешту) майна боржника, в тому числі його земельних ділянок.

Зацікавлені особи, зокрема сам боржник та сільгосппідприємство – орендар приватних земельних ділянок, про виконавчі провадження щодо стягнення боргів можуть дізнатися з двох джерел:

➨ Єдиного реєстру боржників https://erb.minjust.gov.ua/ (з нього можна отримати загальну інформацію про відкриті виконавчі провадження щодо певної фізичної або юридичної особи);

➨ Держреєстру прав (як зазначено вище, в ньому негайно вчиняється запис про арешт та особу, яка наклала арешт).

З моменту накладання арешту боржник не може відчужити земельну ділянку. І щодо приватних земельних ділянок під час дії воєнного стану будь-яких обмежень не встановлено.

Безпосередньо на право оренди арешт майна не впливає, тобто він не припиняє чинності договору оренди. Однак він позбавляє можливості проводити реєстрацію змін до такого договору в Держреєстрі прав. Зокрема, не можна змінити строк дії права оренди та інші важливі положення, що зачіпають інтереси орендаря.

Реальна історія:

в 2021 році одне із господарств зіткнулося із ситуацією, коли майно кількох орендодавців через борги було арештовано. При цьому договори оренди з цими орендодавцями закінчувалися через декілька місяців. Додаткові ускладнення були спричинені ще й великими розмірами боргів та наявністю кількох виконавчих проваджень щодо кожного з боржників. Деякі з них не погоджувалися на погашення боргів за рахунок виплаченої наперед за декілька років орендної плати і давали згоду на продаж земельної ділянки. Тож підприємству довелося витратити чималу суму коштів на дострокову виплату орендної плати та безпосередньо керівнику на викуп частини земельних ділянок, аби борги орендодавців були погашені без залучення виконавців.

Далі в консультації СТЯГНЕННЯ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ, РИЗИКИ ОРЕНДАРЯ У РАЗІ ПРИМУСОВОГО ПРОДАЖУ, ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ ВИСТАВИЛИ НА ТОРГИ: ЩО РОБИТИ

Олександр Норочевський, адвокат, радник із земельних питань ГС «Аграрний союз України»