08.06.2023 р. набрав чинності Закон України від 02.05.2023 р. № 3065-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки» (далі – Закон № 3065).

Закон № 3065 вносить зміни, зокрема, до:

• Земельного кодексу України (далі – ЗКУ);
• Закону України від 22.05.2003 р. № 858-IV «Про землеустрій» (далі – Закон № 858);
• Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161);
• Закону України від 11.12.2003 р. № 1378-IV «Про оцінку земель» (далі – Закон № 1378);
• Закону України від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952);
• Закону України від 17.12.2021 р. № 1989-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання розвитку виноградарства та садівництва» (далі – Закон № 1989).

ЗМІНИ ДО ЗКУ

1. Відтепер перелік підстав виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку, що міститься у ст. 87 ЗКУ, не є вичерпним, оскільки статтю доповнено новим пунктом – «ґ», який передбачає, що таке право виникатиме й в інших випадках, встановлених законодавством.

2. Передбачено, що довірчий власник має права та виконує обов’язки власника земельної ділянки (в т. ч. може передати її в оренду, укладати договори сервітуту) лише у разі, коли відповідно до закону право власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність, припиняється (ч. 1, 2 ст. 891 ЗКУ). Раніше ця стаття також передбачала права довірчого власника розпоряджатись ділянкою, але не містила умови щодо втрати прав на таку ділянку особи, яка передала своє майно у довірчу власність. Тобто Законом № 3065 усунуто колізію, яка раніше містилась в ЗКУ.

3. Право оренди може бути відчужено та передано у заставу (іпотеку) (оновлена редакція ч. 5 ст. 93 ЗКУ). Тож відтепер право оренди можна також передавати в іпотеку. Зауважимо, що раніше передбачалась така можливість (відчужити та передати у заставу) і щодо права емфітевзису. Відтепер можливість відчужити право емфітевзису встановлюється лише ст. 1021 ЗКУ.

4. Якщо орендодавцем земельної ділянки комунальної власності є військово-цивільна адміністрація, військова адміністрація, то вони можуть передавати такі землі в оренду на строк, менший ніж встановлено ч. 11 ст. 93 ЗКУ (7 років для сільгоспземель). Крім випадків, коли начальник військової адміністрації виконує повноваження сільської, селищної, міської ради, її виконавчого комітету, сільського, селищного, міського голови. Аналогічна норма внесена і в ст. 19 Закону № 161.

5. Юридичним особам, до учасників (засновників) яких або кінцевих бенефіціарних власників яких застосовано санкції, заборонено набувати права власності на земельні ділянки сільгоспризначення (ст. 130 ЗКУ). Раніше передбачалась заборона лише для підсанкційних юридичних та фізичних осіб.

6. Площа земельних ділянок сільгосппризначення, що належать на праві спільної сумісної власності подружжю, враховується у загальній площі земельних ділянок лише того з подружжя (колишнього подружжя), за яким зареєстровано право власності.

Нагадаємо, відповідно до пп. «а» п. 15 розд. X «Перехідні положення» ЗКУ до 01.01.2024 р. загальна площа земельних ділянок сільгосппризначення у власності громадянина України не може перевищувати 100 га.

До 08.06.2023 р. при обрахунку 100 га враховувалась, зокрема, площа ділянок, які є спільною сумісною власністю подружжя. Тобто у разі коли земельна ділянка належала покупцю на праві спільної сумісної власності, то частки подружжя вважались рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду. Тому якщо один із подружжя потенційного покупця земельної ділянки сільгосппризначення перебуваючи у шлюбі придбавав земельну ділянку площею 50 га, то для обрахунку площі землі, наявної в іншого з подружжя, враховувалось 25 га (адже їх частки вважались рівними). Відтепер враховуватиметься 50 га тому з подружжя (в т. ч. колишньому), на якого оформлено право власності на землю.
7. Перевірка відповідності набувача або власника земельної ділянки сільгосппризначення вимогам, визначеним ст. 130 ЗКУ, здійснюватиметься, зокрема, в автоматизованому порядку, у тому числі шляхом інформаційної взаємодії між Державним реєстром речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав), Державним земельним кадастром (далі – ДЗК), Державним реєстром актів цивільного стану громадян, Державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань.

8. Перевірка в автоматизованому порядку не буде здійснюватися при набутті у власність земельних ділянок сільгосппризначення:

• для ведення садівництва – площею не більше 0,25 га;
• для ведення особистого селянського господарства, розташованих у межах населених пунктів (далі – ОСГ) – площею не більше 2 га.

При цьому потенційний покупець ділянки (для садівництва чи ОСГ) до вчинення правочину про перехід права власності має подати нотаріусу заяву про дотримання вимог ст. 130 ЗКУ (щодо площі наявної у нього землі сільгосппризначення, відсутності санкцій стосовно нього тощо), справжність підпису на якій засвідчується нотаріально. Зазначення недостовірних відомостей у такій заяві є підставою для визнання правочину про перехід права власності на земельну ділянку недійсним.

9. Суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільгосппризначення (далі – переважне право) може відмовитися від реалізації такого права шляхом подання нотаріусу відповідної заяви. Нагадаємо, раніше таке право прямо не було передбачено. Було лише визначено випадки, коли вважається, що такий суб’єкт відмовився від свого переважного права.

10. Уточнено, що повідомлення про бажання скористатися переважним правом купівлі земельної ділянки надається лише суб’єктом такого права, за умови, що на момент надання згоди він може набувати у власність таку ділянку. Тобто якщо орендар-юридична особа передала переважне право фізичній особі, то повідомити про бажання скористатись таким правом має саме фізична особа. Раніше це питання не було врегульовано.

11. Якщо суб’єкт переважного права не скористався цим своїм переважним правом та надав заяву про відмову від нього, то укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки (з третьою особою) можна раніше ніж через 2 місяці після державної реєстрації наміру щодо продажу такої ділянки.

12. Встановлено, що вимоги ч. 3 ст. 1301 ЗКУ (зокрема, щодо дотримання строків повідомлення нотаріуса про бажання скористатись переважним правом, щодо укладання договору не раніше 2-місячного строку від дати повідомлення суб’єкта переважного права тощо) не поширюються на випадки продажу земельної ділянки сільгосппризначення не лише суб’єктам переважного права першої/другої черги, а й:

• третім особам у разі подання нотаріусу заяв усіх суб’єктів переважного права про відмову від нього;
• на земельних торгах.

13. З 08.06.2023 р. особа, якій передано переважне право, може звернутись до суду з позовом про переведення на неї прав та обов’язків покупця у разі продажу ділянки з порушенням переважного права її купівлі. Раніше передбачалась така можливість лише для суб’єкта переважного права. Це можливо в ситуації, коли суб’єктом переважного права є особа, яка не може набувати право власності на земельну ділянку, і якщо така особа передала це право особі, яка може набувати зазначене право (у тому числі після продажу такої земельної ділянки).

14. З 08.06.2023 р. передача переважного права купівлі земельної ділянки може бути здійснена до або після державної реєстрації наміру власника земельної ділянки щодо її продажу. Раніше це питання не було врегульовано.

15. Відтепер переважне право купівлі земельної ділянки передаватиметься:

• на певний строк;
• або на період дії спеціального дозволу на видобування корисних копалин (щодо суб’єктів переважного права першої черги) чи строку дії договору оренди землі (щодо суб’єктів переважного права другої черги).

Тобто при передачі переважного права особа може вказати, що таке право передано на певний строк або, наприклад, на весь час дії договору оренди.

Раніше в ЗКУ було зазначено лише, що таке право можна передати тільки один раз.

16. Переважне право, передане іншій особі, припиняється у разі анулювання спеціального дозволу на видобування корисних копалин (для першої черги) або у разі припинення права оренди земельної ділянки (для другої черги).

17. Доповнено перелік договорів, за якими може бути відчужено земельну ділянку сільгосппризначення (ч. 3 ст. 131 ЗКУ). Відтепер відчужити таку ділянку можна також шляхом передачі її у довірчу власність (у разі якщо відповідно до закону право власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність, припиняється).

ЗМІНИ ДО ЗАКОНУ № 858

Дозволено проведення комунальними землевпорядними підприємствами землевпорядних робіт на землях комунальної власності при розробленні:

• проектів землеустрою щодо встановлення меж територій територіальних громад, проектів землеустрою щодо встановлення (зміни) меж адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного, лісогосподарського призначення, земель водного фонду та водоохоронних зон, обмежень у використанні земель та їх режимоутворюючих об’єктів;
• технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель.

ЗМІНИ ДО ЗАКОНУ № 1378

Зметою забезпечення реалізації п. 3.5.5 Антикорупційної стратегії на 2021–2025 роки щодо запровадження Пілотного проекту із визначення розміру земельного податку на основі показників масової оцінки земель з урахуванням міжнародних стандартів оцінки майна для цілей оподаткування (далі – пілотний проект):

• КМУ зобов’язано до 08.09.2023 р. визначити порядок реалізації Держгеокадастром пілотного проекту, що має передбачати заходи щодо:

• напрацювання правових, технічних та технологічних інструментів проведення масової оцінки земель;

• забезпечення відповідної взаємодії інформаційних систем Держреєстру прав та ДЗК, механізмів запровадження масової оцінки земель, надання відомостей про її показники та визначення розміру земельного податку на основі показників масової оцінки земель;

• забезпечення обов’язковості зазначення відомостей про ціну (вартість) земельних ділянок та іншого нерухомого майна, що на них розташоване, ціну (вартість) речових прав чи розмір плати за користування земельними ділянками, при наданні інформації про зареєстровані речові права при здійсненні інформаційної взаємодії між ДЗК та Держреєстром прав;

• Держгеокадастр зобов’язано під час реалізації пілотного проекту забезпечити побудову математично-статистичної моделі масової оцінки земель з урахуванням міжнародних стандартів оцінки майна для цілей оподаткування.

Також встановлено, що для цілей цього пункту масовою оцінкою земель вважається вид оцінки земель (земельних ділянок), який:

• проводиться на всій території України (з періодичним оновленням);

• базується на відомостях про ціну (вартість) земельних ділянок та іншого нерухомого майна, що на них розташоване, ціну (вартість) речових прав чи розмір плати за користування чужими земельними ділянками та іншим нерухомим майном, що на них розташоване;

• призначений, у тому числі, для використання як база оподаткування плати за землю.

ЗМІНИ ДО ЗАКОНУ № 1952

1. Уточнено деякі процедурні питання для держреєстраторів. Держреєстрація припинення наміру власника земельної ділянки сільгосппризначення щодо її продажу здійснюється без подання відповідної заяви заявником одночасно з (ст. 314 Закону № 1952):

• держреєстрацією права власності на таку земельну ділянку;

• держреєстрацією нового наміру власника земельної ділянки щодо її продажу. Тобто в разі реєстрації, наприклад, права власності на земельну ділянку держреєстратор одночасно припиняє реєстрацію наміру власника ділянки щодо її продажу.

2. Також встановлено, що держреєстрація припинення переважного права купівлі земельної ділянки, зареєстрованого в Держреєстрі прав, здійснюється без подання заяви заявником одночасно з:

• держреєстрацією права власності на земельну ділянку за суб’єктом переважного права;

• держреєстрацією припинення права оренди земельної ділянки. Тобто в разі реєстрації, наприклад, припинення права оренди дрежреєстратор одночасно має зареєструвати припинення переважного права на таку земельну ділянку.

3. Держреєстрація заборони передачі емфітевтом земельної ділянки в оренду проводиться одночасно з реєстрацією права емфітевзису та без подання відповідної заяви, якщо договором емфітевзису встановлено таку заборону. А держреєстрація припинення такої заборони проводиться одночасно з реєстрацією припинення права емфітевзису (ст. 315 Закону № 1952).

ЗМІНИ ДО ЗАКОНУ № 1989 (НАБЕРУТЬ ЧИННОСТІ З 01.01.2024 Р.)

Орендарі та емфітевти земельних ділянок сільгосппризначення державної, комунальної власності, що за угіддями належать до багаторічних насаджень, з 01.01.2024 р. по 01.01.2035 р. зможуть придбати таку ділянку без проведення земельних торгів за ціною, що дорівнює нормативній грошовій оцінці. Це буде можливим, якщо такі особи не менше трьох років до дня укладення договору купівлі-продажу вирощують на зазначених земельних ділянках багаторічні насадження (плодові, ягідні, горіхоплідні, виноград).

Порядок підтвердження факту вирощування багаторічних насаджень такою особою визначається Мінагрополітики.

Ірина Дмитерко, заступник головного редактора