Законом України від 24.03.2022 р. № 2145-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» було доповнено розд. Х Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) новими положеннями, які регулюють земельні правовідносини в період воєнного стану.

Також було внесено зміни, зокрема, до Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161), якими визначено, що норми цього закону застосовуються з урахуванням норм п. 27, 28 розд. Х ЗКУ.

Отже, під час воєнного стану земельні правовідносини регулюються п. 27, 28 розд. Х ЗКУ, а якщо цими нормами вони не врегульовані – то застосовуються загальні норми ЗКУ, Закону № 161 тощо.

З аналізу п. 27, 28 ЗКУ можна виснувати, що питання укладання договору суборенди ними не врегульовано. Відповідно, мають діяти загальні норми, що регулюють це питання, зокрема, ч. 6 ст. 93 ЗКУ та ст. 8 Закону № 161. Отже, договір суборенди земельної ділянки можна укласти, врахувавши такі вимоги законодавства:

• отримати згоду власника (за потреби);
• умови договору суборенди повинні обмежуватися умовами договору оренди і не суперечити йому;
• строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі;
• право суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

Як бачимо, право суборенди підлягає державній реєстрації і виникає лише після її здійснення.

Проте з дня запровадження воєнного стану з метою безпеки тимчасово припинено роботу державних реєстрів, зокрема, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тому державна реєстрація прав була неможлива.

Згодом Уряд частково відновив діяльність цього реєстру та державних реєстраторів. Проте здійснювати державну реєстрацію дозволено обмеженій кількості державних реєстраторів, і вони можуть здійснювати обмежену кількість реєстраційних дій (докладніше див. в «АгроPRO», 2022, № 7-8, с. 8, 32).

Серед дозволених реєстраційних дій немає реєстрації прав оренди/суборенди на земельні ділянки. Відповідно, наразі, до внесення відповідних змін, зареєструвати право суборенди сторони не матимуть змоги. Як наслідок – право суборенди у сторони не виникне, отже, використовувати таку земельну ділянку (до державної реєстрації права) сільгосппідприємство не матиме права.

Тож якщо сторони хочуть укласти договір суборенди на тривалий строк, ситуація із земельною ділянкою не є спірною, і сторони готові почекати можливості здійснити державну реєстрацію права суборенди – можна укладати такий договір і чекати можливості зареєструвати право суборенди, не використовуючи земельну ділянку до здійснення державної реєстрації. Нагадаємо, подати документи для здійснення державної реєстрації може як орендар, так і суборендар.

Якщо ж сторони не можуть чекати можливості здійснення державної реєстрації права суборенди – можна скористатись процедурою, запровадженою саме на час воєнного стану, і передати таку землю в користування строком до 1 року.

Ірина Дмитерко, заступник головного редактора