У зв’язку із запровадженням вільного обігу земель сільгосппризначення велику увагу прикуто до договорів оренди землі. Оскільки наявність/відсутність обтяження земельної ділянки орендою є важливим аспектом в разі її продажу. Тому актуальним є питання, як визначити дату закінчення строку оренди землі, якщо дата підписання договору оренди суттєво відрізняється від дати реєстрації такого договору або права оренди. За відповіддю на це питання ми звернулись до адвокатки, керуючої Адвокатським бюро «Висіцької «ВІВ Лігал» Ірини Висіцької.

Левова частка спірних ситуацій пов’язана з визначенням дати припинення дії договорів оренди землі. Це зумовлено тим, що тривалий час договір оренди передбачав лише строк його дії, який був «прив’язаний» до дати укладання (набрання чинності) такого договору.

Тим часом відлік строку дії договору оренди землі залежить від того, коли був підписаний такий договір – до 01.01.2013 р. чи після цієї дати. Нагадаємо, за нормами законодавства до 01.01.2013 р. підлягав реєстрації договір оренди. А після 01.01.2013 р. реєстрації підлягає право оренди.

Тож розглянемо, чому це так принципово та як від цього залежить вирішення окреслених спірних ситуацій.

ДОГОВІР ПІДПИСАНИЙ СТОРОНАМИ ПІСЛЯ 16.01.2020 Р.

З 16.01.2020 р. ст. ст. 15, 19 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) передбачають обов’язковість визначення не лише строку дії договору оренди, а й дати його укладання. Також визначено, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення і фіксується в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав).

Тобто щодо договорів, укладених після 16.01.2020 р., не має виникати проблеми визначення дати їх закінчення.

ДОГОВІР ПІДПИСАНИЙ СТОРОНАМИ ПІСЛЯ 01.01.2013 Р. І ДО 16.01.2020 Р.

Для договору оренди землі, підписаного у період з 01.01.2013 р. до 16.01.2020 р., датою укладання є дата його підписання сторонами (або інша дата, вказана у договорі). При цьому така дата не залежить від дати державної реєстрації права оренди.

Починаючи з 01.01.2013 р. законодавство щодо розглядуваного питання докорінно змінилось. Зокрема:

• дата укладення та строк дії договору є істотними умовами договору оренди землі (ч. 1 ст. 15 Закону № 161);

• договір оренди землі є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України, далі – ЦКУ);

• датою укладення договору оренди землі є дата одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції (ч. 1 ст. 640 ЦКУ).

Тобто з 01.01.2013 р. відлік строку дії договору розпочинався з дати його підписання.

А ось право оренди виникало з моменту реєстрації його у Держреєстрі прав. Без такої реєстрації орендар не міг реалізовувати законно своє право оренди, тобто фактично виконувати умови договору – обробляти землю, платити орендну плату тощо. При цьому обов’язок реєстрації права покладався на орендаря.

Аналогічну думку Верховний Суд виклав у постановах від 02.10.2020 р. у справі № 912/3295/18 та від 15.04.2021 р. у справі № 927/75/20: «Реєстрація прав на оренду землі, як зазначалось, є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю; саме право оренди виникає з моменту реєстрації цього права; земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Натомість це не свідчить про те, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права.

Дійсно, орендар не може до реєстрації права оренди реалізовувати законно своє право оренди, проте реєстрація права є у зоні відповідальності орендаря, який уклавши договір оренди, що набрав чинності за загальним правилом після підписання (якщо сторони не передбачили іншого в договорі), самостійно реєструє своє право та отримує всі повноваження користувача земельної ділянки на підставі договору оренди.

У проміжку між укладенням договору і переданням орендарю земельної ділянки (реєстрація речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов’язального характеру зобов’язально-правовими способами».

Далі в консультації: ДОГОВІР ПІДПИСАНИЙ СТОРОНАМИ ТА ЗАРЕЄСТРОВАНИЙ ДО 2013 РОКУ

ДОГОВІР ПІДПИСАНИЙ СТОРОНАМИ, АЛЕ НЕ ЗАРЕЄСТРОВАНИЙ ДО 2013 РОКУ

Ірина Висіцька, адвокатка, Керуюча Адвокатським бюро «Висіцької «ВІВ Лігал»