Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються, зокрема, Земельним кодексом України (далі – ЗКУ), Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ), Законом України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Прооренду землі» (далі – Закон № 161), договором оренди землі.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або умовами самого договору (ст. 651 ЦКУ, ч. 4 ст. 31 Закону № 161). Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (ч. 3 ст. 31 Закону № 161).

Отже, чинним законодавством визначено фактично три шляхи дострокового розірвання договору оренди землі:

➤ в односторонньому порядку, якщо це передбачено договором;

➤ за згодою сторін;

➤ за рішенням суду.

Дострокове припинення права оренди потребує обов’язкової реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Держреєстр прав) (докладніше про це йтиметься нижче).

В ОДНОСТОРОННЬОМУ ПОРЯДКУ

Договір оренди землі може бути розірваний в односторонньому порядку, якщо це прямо зазначено в ньому. При цьому бажано, аби договором було визначено порядок та умови такого розірвання. Якщо такі порядок та умови не передбачені договором, то сторони мають їх погодити у зручний для себе спосіб. В іншому випадку (коли сторони не можуть дійти згоди) дострокове розірвання договору оренду буде ускладнено.

Нагадаємо, що договір про дострокове розірвання договору оренди землі сільськогосподарського призначення є значним, якщо інше не встановлено статутом сільгосппідприємства (ст. 31 Закону № 161). Отже, для підписання договору про розірвання договору оренди керівник сільгосппідприємства має отримати згоду на це від органу управління сільгосппідприємства. Тобто рішення про дострокове розірвання договору оренди прийматиметься не одноособово керівником, а колегіально.

Зауважимо, що орган управління юридичної особи може бути визначений як на законодавчому рівні, так і в статуті підприємства. Наприклад, органом управління товариством є загальні збори його учасників (ст. 97 ЦКУ). Загальні збори учасників товариства мають право приймати рішення з усіх питань діяльності товариства, у т. ч. з тих, що належать до компетенції інших органів товариства (ч. 1 ст. 98 ЦКУ).

Отже, саме загальними зборами товариства мають прийматися рішення щодо надання згоди на дострокове розірвання договору оренди землі сільськогосподарського призначення.

Стосовно фермерських господарств зауважимо таке. Закон України від 19.06.2003 р. № 973-IV «Про фермерське господарство» імперативно не визначає орган управління фермерського господарства. Отже, цей орган має визначатись статутом господарства.

Проте на практиці, як правило, це також загальні збори членів фермерського господарства, а тому в разі необхідності прийняття рішення про надання згоди на дострокове розірвання договору оренди воно має прийматися саме на таких зборах.

Далі в матеріалі консультуємо щодо дострокового розірвання договору оренди землі ЗА ЗГОДОЮ СТОРІН, ЗА РІШЕННЯМ СУДУ і щодо ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРИПИНЕННЯ ПРАВА ОРЕНДИ, ЗА РІШЕННЯМ СУДУ і щодо ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРИПИНЕННЯ ПРАВА ОРЕНДИ

Юлія Найдьонишева-Буренко, експерт з державної реєстрації нерухомості та бізнесу, консультант нотаріальної спільноти з питань особливостей реєстрації землі, нерухомості та бізнесу