ТРОХИ ІСТОРІЇ

Питання отримання в користування нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв) завжди було актуальним як для великих агровиробників, так і для дрібних і середніх фермерських господарств.

Особливої актуальності це питання набуло ще у 2008 році у зв’язку із внесенням змін до Земельного кодексу України (далі – ЗКУ). Саме в редакції ЗКУ від 01.01.2008 р. з’явилася норма, яка передбачала, що набуття права оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється виключно на аукціонах. Це означало, що отримання таких ділянок в користування значно ускладнилося, адже тепер ділянка, яка сподобалася аграрію, легко могла потрапити до рук конкурента за результатами земельних торгів. Тож планувати розширення земельного банку за рахунок земель державної і комунальної власності стало справою затратною і ненадійною.

Інша справа – нерозподілені та невитребувані земельні ділянки і земельні частки (паї). Сотні тисяч гектарів земель сільськогосподарського призначення, які не належать ані до державної, ані до комунальної форми власності, практично відразу привернули увагу сільськогосподарських виробників.

ТРОХИ ТЕОРІЇ

Після припинення колективних сільськогосподарських підприємств (далі – КСП) у 90-х роках землі таких підприємств розподілялися між членами КСП. З тих чи інших причин був (і часом досі лишається) відсоток земель, які так і не були передані членам КСП.

Традиційно агровиробники вживають термін «невитребувані паї». Як правило, ним позначають як власне невитребувані земельні частки (паї), так і нерозподілені земельні ділянки. Проте це різні речі.

Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості) (ч. 2 ст. 13 Закону України від 05.06.2003 р. № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», далі – Закон № 899).

Нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю) (ч. 1 ст. 13 Закону № 899).

Оскільки отримання в користування невитребуваної частки (паю) і нерозподіленої земельної ділянки фактично зводиться до однакової процедури (формування земельної ділянки і укладення договору оренди на строк до дня державної реєстрації права власності на неї), то звідси, на мою думку, і виникло застосування єдиного терміну «невитребувані паї» на всі випадки життя.

Пояснимо простими словами.

До прикладу, відповідно до державного акта про право колективної власності на землю КСП володіло землями загальною площею 5 000 га. Однак проектом землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) (далі – проект землеустрою) був передбачений розподіл між членами КСП лише 3 500 га, а ще 1 500 га не підлягали розподілу, оскільки вважалися, припустимо, деградованими, малопродуктивними, заболоченими землями тощо. Це – нерозподілені земельні ділянки.

Невитребуваний пай – це та частка, яка увійшла в наші 3 500 га відповідно до проекту землеустрою, проте з певних причин право власності на неї так і не було отримано членом КСП або його спадкоємцями.

З найбільш поширених причин наявності невитребуваних паїв можна назвати такі:

➤ спадкоємці не здогадувалися, що спадкодавець був членом КСП і мав право на земельну частку (пай);

➤ місцевий фермер роками обробляв поле, не вимагаючи укладення офіційного договору оренди землі (тобто питання оформлення документа на землю не стояло на порядку денному);

➤ на заваді оформлення права власності на землю стало фінансове становище колишнього члена КСП тощо.

ХТО РОЗПОРЯДЖАЄТЬСЯ НЕВИТРЕБУВАНИМИ ПАЯМИ

У процесі розпаювання земля мала перейти (процес, як бачимо, досі триває) із колективної у приватну власність (Указ Президента України від 08.08.1995 р. № 720/95 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям»). Відповідно, невитребувані паї та нерозподілені земельні ділянки не належать ані до державної, ані до комунальної власності.

З 1 січня 2019 року повноваження щодо розпорядження такими землями перейшли до територіальних громад, в адміністративних межах яких перебувають зазначені землі. Раніше ці повноваження належали районним державним адміністраціям (далі – РДА) (ст. 13 Закону № 899).

Фактично до сьогодні зазначена норма не змінилася, за винятком того, що субʼєктом прийняття відповідного рішення є об’єднана територіальна громада (далі – ОТГ), в межах якої перебувають такі землі.

Отже, для поновлення договору оренди невитребуваного паю чи нерозподіленої земельної ділянки сільгосппідприємства мають звертатися до ОТГ. Навіть якщо договір оренди укладено до 01.01.2019 р. і орендодавцем зазначено РДА.

З 24.02.2022 р. в окремих населених пунктах було створено військові адміністрації (далі – ВА), які частково виконують функції та повноваження ОМС на території відповідної територіальної громади з певними особливостями та обмеженнями, встановленими Законом України від 12.05.2015 р. № 389-VIII «Про правовий режим воєнного стану».

Нагадаємо, в період з 07.04.2022 р. по 19.11.2022 р. ВА були наділені повноваженнями передавати земельні ділянки (у тому числі невитребувані паї) в користування строком на 1 рік без виготовлення документації із землеустрою та присвоєння кадастрового номера. Проте навіть в цей період ВА не мали повноважень на поновлення договору оренди землі.

На сьогодні для продовження законного використання невитребуваних паїв (у тому числі наданих в оренду ВА у період з 07.04.2022 р. по 19.11.2022 р.) підприємства мають звертатися до ОТГ (докладніше – далі). ВА не надано прав на розпорядження землями колективної власності.

Для укладання договору оренди невитребуваного паю/нерозподіленої земельної ділянки підприємству слід отримати дозвіл у ОТГ на розроблення документації із землеустрою і укласти з ОТГ договір оренди строком від 7 років (або на строк до державної реєстрації права власності на земельні ділянки).

ПОНОВЛЕННЯ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ НЕВИТРЕБУВАНИХ ПАЇВ

Cтаттєю 13 Закону № 899 фактично встановлює граничний термін надання в користування невитребуваних паїв/нерозподілених земельних ділянок, а саме: «до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку».

Водночас однією з істотних умов договорів оренди землі є строк оренди (ст. 15 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161). Для земельних ділянок сільськогосподарського призначення він не може бути меншим 7 років (ст. 19 Закону № 161).

Строком є певний період у часі, зі спливом якого пов’язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов’язана дія чи подія, яка має юридичне значення (ч. 1, 2 ст. 251 Цивільного Кодексу України).

Таким чином, аби відповідати обом законам одночасно, договір оренди невитребуваних паїв/нерозподілених земельних ділянок повинен містити чітко визначений строк оренди та термін, з настанням якого оренда землі припиняється (реєструється право власності на земельну ділянку). Тож пропонуємо розділ «Строк оренди» викласти таким чином: «Земельна ділянка (земельні ділянки) передається (передаються) в оренду на строк Х років, але не більше ніж до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку». Таке формулювання дозволить використовувати землю до реєстрації права власності будьким, наприклад, ОТГ в порядку визнання права власності на об’єкт безхазяйного майна.

Якщо на такі землі не буде отримано документи на право власності, то після спливу строку дії договору оренди орендарю доведеться вжити заходів для його поновлення.

Поновлення такого договору відбувається на загальних підставах відповідно до договору та Закону № 161 у редакції, чинній на дату укладення такого договору.

Наприклад, якщо договір оренди укладався з РДА у 2017 році, то можна ініціювати його поновлення на той самий строк на тих самих умовах. Для цього необхідно звернутись до відповідної ОТГ з листом-повідомленням та з проектом додаткової угоди. У тексті додаткової угоди вказується вже новий орендодавець, а саме ОТГ. Якщо ж ОТГ відмовить, або, на їхню думку, це повноваження ВА, то доведеться звертатися до суду.

На практиці я завжди наполегливо раджу перевірити, чи не було оформлено протягом строку дії договору право власності на якусь із ділянок. Якщо так – обовʼязково необхідно скорегувати додатковою угодою обʼєкт оренди. Це варто робити чи не щорічно, щоб не сплачувати орендну плату за ділянки, які більше громаді не підпорядковуються.

ЩО СТАНЕТЬСЯ У 2025 РОЦІ?

Заголовки, якими рясніли шпальти усіх всеукраїнських і регіональних ЗМІ протягом крайніх кількох місяців, змусили серйозно хвилюватися як власників земельних ділянок, так і аграріїв, в користуванні яких перебувають невитребувані паї.

Перші (власники земель) хвилювалися через неправильне трактування ч. 4, 5 ст. 13 Закону № 899.

НОТАТКА

У разі якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.

Така невитребувана земельна частка (пай) після формування її у земельну ділянку за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради (у разі необхідності формування) за заявою відповідної ради на підставі рішення суду передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.

Ч. 4, 5 ст. 13 Закону № 899

Більшість власників земельних ділянок сільгосппризначення досі називають свої ділянки «паєм», тож почувши, що потрібно терміново оформити право власності, вони кинулися у центри надання адміністративних послуг для державної реєстрації речових прав за своїм державним актом, що жодним чином насправді не вплинуло на загальний обсяг їхніх прав.

Зазначена норма покликана стимулювати власників земельних часток (паїв) оформити права. Нагадаємо, що:

➣ право на земельну частку (пай) посвідчується сертифікатом;

➣ площа паю вимірюється в умовних кадастрових гектарах;

➣ невитребуваний пай не має конкретного місця розташування, визначених меж;

➣ невитребуваний пай не може мати кадастрового номера.

Для того аби зареєструвати право на земельну ділянку, власник паю має звернутися до відповідної ради територіальної громади для виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості). І саме для такої категорії власників було встановлено строк до 01.01.2025 р.

Разом з тим законодавець, усвідомлюючи неможливість з об’єктивних причин значної частини власників земельних часток (паїв) оформити права власності на ділянку (війна, окупація, еміграція), ухвалив проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту інтересів власників земельних часток (паїв), а також застосування адміністративної процедури у сфері земельних відносин», яким строк оформлення прав власності на такі земельні ділянки передбачається продовжити до 1 січня 2028 року.

Зауважимо, що станом на дату підготовки цього матеріалу проект Закону повернуто на розгляд Верховної Ради України з пропозиціями Президента України, якими запропоновано уточнити деякі його положення, проте строк до 1 січня 2028 року залишено без змін.

Другі ж (орендарі) переймалися, чи припиняються автоматично з цієї дати договори оренди, а якщо ні, то до якого часу діятимуть.

Тому відразу наголосимо, що 01.01.2025 р. (або 01.01.2028 р.) припиняються лише ті договори невитребуваних паїв, у яких прямо вказано, що строк їх дії закінчується на цю дату. А зважаючи на новели законодавства і досить складну, тривалу процедуру набуття права власності на безхазяйне майно, аграрії матимуть змогу щонайменше і після цих дат певний час законно обробляти такі земельні ділянки і отримувати з них прибуток.

Між тим якщо сільгосппідприємство вже орендує такі землі – доцільно проаналізувати чинні договори і у разі виявлення невигідних положень (наприклад, щодо строку дії договору, індексації розміру орендної плати тощо) вже сьогодні ініціювати внесення до них змін.

Коли ж зрештою право власності громади на земельну ділянку буде зареєстроване, то чинні договори оренди будуть автоматично припинені і право оренди на такі земельні ділянки доведеться здобувати на конкурентних засадах.

Нагадаємо, що місцева рада не вправі передавати земельну ділянку, сформовану з невитребуваного паю, у приватну власність протягом 7 років з дня державної реєстрації права комунальної власності на таку ділянку (крім передачі її власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям) (ст. 13 Закону № 899).

ВИДІЛЕННЯ ПАЇВ В НАТУРІ ТА ВОЄННИЙ СТАН

Деякі органи місцевого самоврядування часом відмовляють у наданні дозволів та затвердженні документацій із землеустрою щодо виділення в натурі земельних часток (паїв) їх власникам або спадкоємцям, помилково вважаючи, що такими діями порушуються вимоги про заборону безоплатної приватизації земель на час дії воєнного стану в Україні.

Проте норма ЗКУ стосується виключно земель державної і комунальної форм власності, а невитребувані паї, як відомо, такими не є. Тож виділення в натурі такої ділянки – це лише закономірний результат реалізації власником свого майнового права, а дії місцевої ради щодо відмови у наданні дозволів та затвердженні документацій із землеустрою є неправомірними.

Безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розміщені. Про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік робиться оголошення у друкованих медіа.

Після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі вона за заявою органу, уповноваженого управляти майном відповідної територіальної громади, може бути передана за рішенням суду у комунальну власність.

ст. 335 Цивільного кодексу України

Любов Полішкевич, PhD, керуюча партнерка Юридичної фірми Результат, керівниця практики земельного права та нерухомості