Земля – це цінний актив, який має зростаючий попит. Ринок сільськогосподарської землі в Україні стартував з 01.07.2021 р. та за період більш ніж 2-х років існування (з яких вже 21 місяць – в умовах війни) зареєстровано понад 231 тисячу угод щодо відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення (купівля-продаж, міна, дарування, довічне утримання).

Купівля земельних ділянок сільськогосподарського призначення – це цікава та прибуткова інвестиція, яка має низку переваг:

☛ Потенційний ріст вартості

Однією з найбільших переваг інвестування в сільськогосподарську землю є її потенціал щодо зростання вартості. Сільськогосподарські райони завжди були основним джерелом виробництва продуктів харчування, а попит на земельні ділянки для сільгоспвикористання залишається стійким. Про зростання вартості сільськогосподарських угідь свідчить європейський тренд (в Європі ціна за один гектар землі коливається від 10 до 70 тис. дол. США).

☛ Стабільний дохід

Інвестиції в сільськогосподарські земельні ділянки можуть забезпечити стабільний дохід від оренди або самостійного обробітку. Сільське господарство є однією з основних галузей економіки багатьох країн. А збільшення глобального попиту на продукти харчування зумовлює зростання доходу сільгоспвиробників.

☛ Диверсифікація портфелю

Для зменшення ризику інвестицій багато спеціалістів рекомендують диверсифікувати інвестиційний портфель. Тобто вкладати гроші (у тому числі за рахунок придбання) у такий актив як земельна ділянка сільськогосподарського призначення. Інвестування в сільгоспземлі надає різноманітність вашому портфелю та сприяє зниженню ризику, пов’язаного з коливаннями на фінансових ринках.

☛ Законодавча підтримка

Багато країн надають податкові пільги та іншу законодавчу підтримку інвесторам, які вкладають гроші в сільське господарство. Україна – не виняток, і законодавство сприяє розвитку сільського господарства та інвестиціям у земельні ділянки сільгосппризначення.

☛ Можливості для розвитку

Земельні ділянки сільгосппризначення можуть бути використані не тільки для сільського господарства, але й для інших цілей, таких як створення фермерських об’єднань, агротуризму чи встановлення альтернативних джерел прибутку. Це дозволяє інвесторам реалізувати різні стратегії розвитку земельних ділянок.

☛ Зелена інвестиція

Інвестування в сільське господарство сприяє збереженню природних ресурсів та сталому розвитку. Сільське господарство може бути ефективним інструментом для боротьби з викидами парникових газів та забезпечення стійкого використання природних ресурсів.

ДОВІДКОВО

Міністерство аграрної політики та продовольства України повідомляє, що на початок травня 2023 року в системі «Prozorro.Продажі» оголошено понад 5 тисяч онлайн-аукціонів із продажу й оренди землі: із них майже 1800 – з продажу землі та понад 3200 – з оренди. Зростання цін на торгах у середньому становить 190%.

Загальна вартість усіх лотів – 1,44 млрд грн, а площа перевищує 27 тис. га.

За час повномасштабної війни за результатами успішно завершених земельних аукціонів до бюджетів різних рівнів надійшло майже 96 млн грн.

НЕДОЛІКИ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ

Оренда земельних ділянок має свої переваги та недоліки. Одним із суттєвих недоліків оренди є велика кількість потенційних судових спорів щодо такої землі. Так, аналізуючи відповідну судову практику, доходимо висновку, що спори можуть виникати щодо:

➠ права оренди земельної ділянки;

➠ розміру орендної плати за договором оренди землі;

➠ застосування положень ст. 1212 Цивільного кодексу України у відносинах з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку;

➠ надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;

➠ належних способів захисту прав на землю;

➠ порядку здійснення безоплатної приватизації земельної ділянки;

➠ поновлення договору оренди тощо;

➠ конфіскації землі, власниками якої є громадяни рф.

Також є цілий масив судових проваджень, де предметом спору є розірвання договорів оренди за позовами органів прокуратури, які діють в інтересах держави та громад.

Наприклад, рішенням Господарського суду Вінницької області від 18.08.2023 р. у справі № 133/3072/21 частково задоволено позов окружної прокуратури про розірвання договору оренди землі та зобов’язання фермерського господарства повернути її у комунальну власність. Йдеться про 4 земельні ділянки загальною площею 65,4 га вартістю 14,4 млн грн, які громадянин у 2018 році взяв в оренду для ведення фермерського господарства. Або, скажімо, Постанова Верховного Суду від 16.11.2022 р. у cправі № 914/291/22, якою за позовом прокуратури суд позбавив підприємця, який використовував орендовану ділянку не за цільовим призначенням, права на користування землею вартістю 395 млн грн (аналіз зазначених судових рішень читайте на стор. 24 цього номеру).

ОСОБЛИВОСТІ УКЛАДАННЯ ДОГОВОРІВ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗЕМЛІ

З 1 липня 2021 року і до 1 січня 2024 року купувати землі сільгосппризначення дозволено лише фізичним особам-громадянам України в межах 100 га землі.

З 01.01.2024 р. дозволено купувати землю юридичним особам з обмеженням до 10 000 га.

Аналогічні обмеження щодо площі сільгоспземлі у власності матимуть і фізичні особи. Банки зможуть набувати права власності на землі сільгосппризначення лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави та зобов’язані продати таку землю впродовж 2 років.

Зауважимо: законодавство жодних обмежень щодо ринку земель, у тому числі сільгосппризначення, на період воєнного часу не встановлювало.

Аби мати право на придбання у власність земель сільгосппризначення, для юридичних осіб встановлено певні особливості (ч. 1 ст. 130 Земельного кодексу України):

• учасниками (акціонерами, пайовиками) юридичних осіб-покупців мають бути виключно громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
• у складі учасників юридичної особи-потенційного покупця не можуть бути інші юридичні особи.

Отже, як правильно організувати процес придбання земельної ділянки юридичною особою?

Сільгосппідприємствам, які мають намір придбавати земельні ділянки сільгосппризначення в 2024 році, рекомендуємо вже сьогодні:

➊ забезпечити прозору структуру власності, а також наявність серед засновників лише громадян України;

➋ провести перевірку даних в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (далі – ЄДР) щодо відображення повноважень виконавчого органу юридичної особи на предмет, чи є повноваження у керівника підписувати договори купівлі-продажу, чи містить ЄДР актуальну інформацію щодо керівника тощо;

➌ проаналізувати установчі документи, за необхідності викласти статут в новій редакції (перевірити процедуру прийняття рішень про купівлю нерухомого майна/земельних ділянок, обмеження, встановлені статутом тощо);

➍ забезпечити належне документальне оформлення прибутків сільгосппідприємства задля надійного підтвердження законності джерел доходів (вчасно подана та правильно складена звітність);

➎ провести аудит на належне оформлення прав користування земельними ділянками – проаналізувати договори оренди стосовно строку їх дії та необхідності пролонгації, забезпечити (за потреби) внесення змін в чинні договори щодо відображення переважного права викупу та алгоритму прорахунків за вже сплачену наперед орендну плату (за потреби) тощо;

➏ провести попередній прорахунок лімітів земельного банку.

Якщо вже визначені земельні ділянки для придбання, потрібно:

➊ Забезпечити якісний Legal Due Diligence (юридичний аналіз) земельної ділянки, яку планується придбати. Це є обов’язковим етапом перед посвідченням угоди купівлі-продажу, який, зокрема, полягає у наступному:

• зіставлення даних правовстановлюючих документів на земельну ділянку з даними, що містить Державний земельний кадастр (далі – ДЗК), а саме потрібно перевірити: наявність кадастрового номера, цільове призначення, місце розташування, хто реальний власник, права третіх осіб, внесення зон навколо інженерних споруд, визначення меж тощо;

• перевірка правомірності отримання власником прав на цю ділянку (наприклад, якщо ділянка успадкована, то коли, чи є спір, чи можуть інші родичі оскаржити це, чи немає позову про незаконне отримання у власність тощо);

• чи є переважне право на купівлю цієї ділянки у інших осіб (якщо планується купівля ділянки, що не перебуває в оренді у потенційного покупця);

• розташування ділянки стосовно державного кордону тощо.

➋ Детально перевірити сторони договору щодо:

• дотримання лімітів купівлі-продажу земельних ділянок;

• наявності арештів, заборон, іпотек, застав;

• наявності доходів, одержаних злочинним шляхом;

• фінансування тероризму чи фінансування розповсюдження зброї масового знищення;

• наявності виконавчих проваджень про стягнення боргу з власника землі тощо.

➌ Перевірити земельну ділянку та сторони договору на предмет залучення до судових процесів (чи немає судового спору про стягнення боргу з власника (адже в такому разі потенційно на цю ділянку може бути накладено арешт виконавцем), або спору про неправомірність отримання землі у власність, або спору між родичами щодо спадкування ділянки тощо).

➍ Перевірити, чи зареєстровані будь-які права на земельну ділянку, крім права власності (право оренди, сервітут, емфітевзис, суперфіцій).

➎ Перевірити факт перебування сторін договору під дією санкцій, належність набувача до громадянства держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом, тощо.

НЕ СЛІД НЕХТУВАТИ ВИЩЕЗАЗНАЧЕНОЮ ПЕРЕВІРКОЮ, АДЖЕ ТАКІ ОБАЧЛИВІ ДІЇ ПОКУПЦЯ ВИКЛЮЧАТЬ В МАЙБУТНЬОМУ СИТУАЦІЇ З ВИЗНАННЯМ УКЛАДЕНОГО ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕДІЙСНИМ.

ВИСНОВОК

Навіть в умовах воєнного стану ринок землі активно функціонує, а вартість сільгоспземлі стабільно зростає. Купівля земельної ділянки є стабільною довгостроковою інвестицією, оскільки земля – це обмежений актив, який не примножується. Право власності на земельну ділянку надає можливість розвивати її відповідно до потреб виробництва.

Прогнозовано, що вартість земель сільгосппризначення з 01.01.2024 р. зросте на 15-20%. Оскільки ринок землі відкривається для юридичних осіб, слід ретельно підготуватись до цієї події та пам’ятати, що професійний аудит – це найкращий інструмент для захисту активів та інвестицій.

Валентина Пономаренко, адвокат Юридичної Компанії «Армада»