Своєю появою ця стаття завдячує питанню, яке було поставлене нашим дописувачем – сільгосппідприємством з Одеської області. Воно уклало договір суборенди земельної ділянки сільгосппризначення в Житомирській області. При цьому земельна ділянка не оглядалась, акт прийманняпередачі ділянки не підписувався. При виїзді на місце було встановлено, що земельна ділянка заросла деревами і, на думку дописувача, потребує рекультивації. Тож суборендар бажає достроково розірвати договір суборенди.

• Чи є для цього підстави?
• Які будуть наслідки такого розірвання?

ПІДСТАВИ ДЛЯ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ СУБОРЕНДИ

Упрофільному Законі України від 06.10.1998 р. № 161-XIV«Про оренду землі» (далі – Закон № 161) стаття 8 присвячена загальним умовам щодо укладання та виконання договорів суборенди земельних ділянок. Однак у ній немає жодного слова про підстави розірвання таких договорів.

Тому у такому разі, тобто за відсутності спеціальних норм Закону № 161, мають застосовуватися загальні норми глави 58 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ), які регулюють відносини найму (оренди).

Умови та порядок піднайму (передання наймачем речі у володіння та користування іншій особі) врегульовані ст. 774 ЦКУ. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму (ч. 3 ст. 774 ЦКУ).

Наведені норми є підґрунтям для висновку, що підстави для розірвання договору суборенди землі аналогічні підставам для розірвання договору оренди земельних ділянок.

Оскільки таких підстав чинне законодавство України передбачає чимало, наведемо найбільш актуальні для розглядуваного випадку:

➙ розірвання в позасудовому порядку:

• за згодою сторін шляхом підписання відповідної угоди (договору/додаткової угоди про розірвання), в т. ч. у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦКУ);
• у випадках, закріплених в договорі, в т. ч. і в односторонньому порядку (ч. 1 ст. 651 ЦКУ, ч. 4 ст. 31 Закону № 161);

➙ розірвання за рішенням суду:

• у разі істотного порушення договору другою стороною (ч. 2 ст. 651 ЦКУ);
• при недосягненні згоди у випадку істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦКУ);
• у разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону № 161, у тому числі обов’язків суборендодавця:

• передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору суборенди;

• попередити суборендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта суборенди;

• у разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених договором суборенди землі (ч. 1 ст. 32 Закону № 161).

ВІД РЕДАКЦІЇ

Вимоги до власників і землекористувачів (у тому числі орендарів земельних ділянок) при здійсненні господарської діяльності чітко визначені у ст. 35 Закону України від 19.06.2003 р. № 962-IV «Про охорону земель» (далі – Закон № 962).

На них покладається обов’язок забезпечувати захист земель від ерозії, виснаження, забруднення, засмічення, засолення, осолонцювання, підкислення, перезволоження, підтоплення, заростання бур’янами, чагарниками і дрібноліссям.

Контроль за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності покладено, зокрема, на органи Держгеокадастру. Вони контролюють недопущення власниками та користувачами земельних ділянок заростання їх чагарниками, дрібноліссям та бур’янами тощо (ст. 188 ЗКУ).

Вказане порушення кваліфікується як погіршення якісного стану земель, за яке передбачено адміністративну відповідальність згідно зі ст. 52 КУпАП:

• для громадян – штраф від 20 НМДГ до 80 НМДГ (від 340 грн до 1 360 грн);
• для посадових осіб, громадян – суб’єктів підприємницької діяльності – штраф від 50 НМДГ до 100 НМДГ (від 850 грн до 1 700 грн).

Таким чином, власники земель сільськогосподарського призначення зобов’язані здійснювати заходи щодо недопущення заростання їх дрібноліссям.

Далі у консультації НАСЛІДКИ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ,

ЯК ДІЯТИ СУБОРЕНДАРЮ У НАВЕДЕНІЙ СИТУАЦІЇ?

Ірина Висіцька, адвокат, Керуюча Адвокатським бюро «Висіцької «ВІВ Лігал»