У зв’язку з повномасштабним вторгненням суттєво збільшилась кількість випадків, коли з тих чи інших причин орендодавець земельної ділянки є безвісно відсутнім. З 24.02.2022 р. такі ситуації виникають на всій території України.

Це можуть бути як військові, що зникли на фронті, так і цивільні, які залишилися на тимчасово окупованих територіях і подальша доля яких невідома або виїхали із місць постійного проживання, але не зареєструвалися як вимушено переміщені особи (далі – ВПО) тощо.

З огляду на це, у сільгосппідприємств-орендарів землі виникають питання:

➊ Як їм виконувати обов’язок зі сплати орендної плати перед такими громадянами?

➋ Що робити в разі закінчення строку дії договору оренди землі?

Розглянемо докладніше.

ЗАКОНОДАВЧА ОСОБЛИВІСТЬ

Законодавство України визначає для таких ситуацій два правові режими:

➤ особа, зникла безвісти за особливих обставин (далі – особа, зникла безвісти) – правове регулювання відносин, пов’язаних із набуттям такого правового статусу, здійснює Закон України від 12.07.2018 р. № 2505-VIII «Про правовий статус осіб, зниклих безвісти за особливих обставин» (далі – Закон № 2505);

➤ безвісно відсутня особа – правове регулювання здійснюється ст.ст. 43–45 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).

НОТАТКА

Особа, зникла безвісти за особливих обставин – особа, зникла безвісти у зв’язку із збройним конфліктом, воєнними діями, тимчасовою окупацією частини території України, надзвичайними ситуаціями природного чи техногенного характеру.

Абз. 12 ч. 1 ст. 1 Закону № 2505

Фізична особа може бути визнана судом безвісно відсутньою, якщо протягом одного року в місці її постійного проживання немає відомостей про місце її перебування.

Ч. 1 ст. 43 ЦКУ

Ці статуси не є однаковими, вони мають відмінності. Для зручності наведемо їх в таблиці.

ДІЇ СІЛЬГОСППІДПРИЄМСТВА

Зодного боку, сама по собі відсутність орендодавця не звільняє орендаря від обов’язку своєчасної та повної сплати орендної плати. І якщо договір оренди передбачає виплату орендної плати на банківський рахунок орендодавця – проблем не виникатиме навіть за відсутності орендодавця.

Але якщо договір оренди передбачає виплату орендної плати готівкою в касі орендодавця або натуральну виплату – у разі відсутності орендодавця це є неможливим.

Зауважу, що передбачена законодавцем можливість сплатити на депозит нотаріуса навряд чи допоможе, оскільки і до 24.02.2022 р. було вкрай важко знайти нотаріуса, який реально погодився б надати такі послуги.

Видача орендної плати членам сім’ї, родичам такої особи також не є виходом із ситуації, оскільки обов’язок зі сплати орендної плати є виконаним лише з моменту, коли вона:

• або особисто отримана орендодавцем;

• або отримана представником за діючою довіреністю.

Адже такий обов’язок є у сільгосппідприємства-орендаря саме перед орендодавцем, а не родичами. В разі судового конфлікту це не буде прийнято як виконання обов’язку зі сплати орендної плати!

Нагадаю, систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою (два чи більше разів) є підставою для дострокового розірвання відповідного договору.

Тому в разі зникнення орендодавця керівнику сільгосппідприємства-орендаря доцільно ініціювати визнання орендодавця особою, зниклою безвісти або безвісно відсутньою. Це, зокрема, може бути додатковим доказом добросовісності бездіяльності орендаря (несплати орендної плати) в разі виникнення конфліктів у майбутньому.

Далі в консультації ПРОЦЕДУРА ВИЗНАННЯ ОСОБИ ЗНИКЛОЮ БЕЗВІСТИ,

ПРОЦЕДУРА ВИЗНАННЯ ОСОБИ ЗНИКЛОЮ БЕЗВІСТИ,

ЯКЩО СТРОК ДІЇ ДОГОВОРУ ЗАКІНЧИВСЯ

Олександр Норочевський, адвокат, радник з юридичних питань Спілки аграріїв Київщини