В «АгроPRO», 2023, № 18, с. 23 було розглянуто ризики емфітевзису в умовах ринку земель сільськогосподарського призначення і запропоновано вжити заходів щодо викупу земельних ділянок, обтяжених таким правом.

До редакції надійшло запитання про те, як оформити право власності на зазначені земельні ділянки, адже фактично емфітевт (фізособа, яка оформила у користування землю) свого часу сплатив вельми значні суми. Недарма у минулому, до запровадження ринку землі, емфітевзис розглядався як приховане придбання земельних ділянок. За роз’ясненнями ми звернулися до адвоката із земельних питань Олександра Норочевського

В аграрних колах в умовах мораторію на купівлю-продаж землі сільськогосподарського призначення емфітевзис сприймався як спосіб придбання земельної ділянки «майже у власність». Однак володіти ділянкою на праві емфітевзису далеко не те, що на праві власності. Тож бажання емфітевта стати повноцінним власником земельної ділянки, яка знаходиться в його користуванні, є адекватним та розумним.

НОРМАТИВНЕ ОБҐРУНТУВАННЯ

Нагадаємо законодавчі норми, що регулюють придбання земельних ділянок, у тому числі обтяжених правом емфітевзису:

➠ Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 412 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) право емфітевзису припиняється в разі поєднання в одній особі власника земельної ділянки та її користувача – емфітевта. Тобто коли такий емфітевт придбаває земельну ділянку, на яку у нього зареєстроване право емфітевзису, це право автоматично припиняється.

➠ Відповідно до п. 22 розділу Х Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку (далі – НГО). Тобто у договорі купівлі-продажу земельної ділянки обтяженої емфітевзисом її ціна не може бути меншою за НГО.

➠ Згідно з ч. 3 ст. 131 ЗКУ земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності можуть бути відчужені за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання (догляду), спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу чи шляхом їх передачі у довірчу власність (у разі якщо відповідно до закону право власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність, припиняється), чи шляхом звернення стягнення на них. При цьому п. «а» ч. 3 цієї статті конкретизує, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної форми власності можуть бути відчужені за договором дарування, довічного утримання (догляду), спадкового договору лише на користь іншого з подружжя, родичів (дітей, батьків, рідних (повнорідних і неповнорідних) братів і сестер, двоюрідних братів і сестер, діда, баби, онуків, правнуків, рідних дядька та тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчериці, вітчима, мачухи). Тобто якщо емфітевт та власник земельної ділянки не перебувають у наведених родинних стосунках, то передати емфітевту право власності на земельну ділянку, обтяжену емфітевзисом, можна лише за договором купівлі-продажу.

Але невже для того щоб стати повноцінним власником земельної ділянки, яка фактично вже продана (обтяжена емфітевзисом на 50 років, а, можливо, і більше – коли йдеться про договори, укладені до встановлення відповідних строкових обмежень), необхідно заново сплачувати її вартість власникові? На мою думку, вказані вище обставини не повинні бути перешкодою для остаточного викупу землекористувачем землі, обтяженої емфітевзисом.

Розглянемо можливі варіанти.

ОПТИМАЛЬНИЙ ВАРІАНТ

Як вже зазначалося, відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 412 ЦКУ право емфітевзису припиняється в разі поєднання в одній особі власника земельної ділянки та її користувача – емфітевта.

Власник землі може продати її незважаючи на наявне право емфітевзису, що належить іншій особі. Таким чином, якщо за договором купівлі-продажу покупцем земельної ділянки буде емфітевт, то право емфітевзису щодо цієї ділянки має бути припинено.

Однак у такому разі, як правило, виникає ситуація, за якої старий власник має повернути колишньому емфітевту гроші за період, коли він не скористався своїм правом користування. Такі положення мають прописуватися у договорі про дострокове припинення права емфітевзису.

І тут у пригоді стає ч. 2 ст. 628 ЦКУ, згідно з якою сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у цьому договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із його суті.

Тож положення, які стосуються припинення права емфітевзису, мають бути включені до договору купівлі-продажу земельної ділянки. Такий договір крім положень про продаж (характеристики ділянки, її вартість, спосіб розрахунку тощо) має передбачати положення про:

• припинення діючого права емфітевзису;
• суму, що підлягає поверненню у зв’язку із достроковим припиненням права емфітевзису;
• суму, яка належить до сплати покупцем на користь продавця в результаті проведення зарахування зустрічних вимог.

Недолік цього способу тільки в тому, що нотаріус може не мати досвіду щодо таких змішаних договорів та вчинення відповідних реєстраційних дій. Тож потрібно мати справу із компетентним та вдумливим нотаріусом.

Далі в консультації: ПОШИРЕНИЙ НА СЬОГОДНІ СПОСІБ,

ІНШИЙ СПОСІБ,

ЯК РОЗРАХУВАТИ ХТО КОМУ СКІЛЬКИ ВИННИЙ

Олександр Норочевський, адвокат, радник із земельних питань спілки «Аграрний союз України»