До редакції звернулося сільгосппідприємство, яке через скрутне фінансове становище не має можливості обробляти орендовану землю. Водночас є підприємство, яке має змогу обробляти цю землю. Тож перед ним постало питання про те, як, з одного боку, уникнути фінансових втрат, пов’язаних з утриманням земельного банку, а з іншого – в подальшому не втратити цей банк.

Під час дії воєнного стану сільгосппідприємство може передати орендовану землю іншому сільгосппідприємству, уклавши договір:

➠ суборенди (ст. 93 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), ст. 8 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161);

➠ про передачу права землекористування (пп. 9 п. 27 розд. Х ЗКУ).

Проаналізуємо їх умови та особливості.

СУБОРЕНДА

За загальним правилом орендар земельної ділянки може передати ділянку (або її частину) в суборенду.

Під час воєнного стану земельні правовідносини регулюються п. 27-29 розд. Х ЗКУ, а якщо цими нормами вони не врегульовані, то застосовуються загальні норми ЗКУ, Закону № 161 тощо.

З аналізу п. 27-29 ЗКУ можна виснувати, що питання укладання договору суборенди ними не врегульовано. Тож мають діяти загальні норми, які регулюють це питання, зокрема, ч. 6 ст. 93 ЗКУ та ст. 8 Закону № 161.

Далі розглянемо порядок та особливості укладання договору суборенди ділянки, яка розташована не в масиві сільгоспземель або якщо масив не сформовано. Нагадаємо, відомості про масив земель сільгосппризначення та про земельні ділянки, розташовані в ньому, мають бути внесені до Державного земельного кадастру (далі – ДЗК). Вносяться такі відомості за результатами проведення інвентаризації. Проте на практиці невелика частина сільгоспземель оформлена у масив.

Перед укладанням договору суборенди необхідно вивчити умови договору оренди. Залежно від змісту договору оренди орендар повинен вчинити певні дії. Так, договорами оренди може бути визначено:

• право орендаря передати ділянку в суборенду без згоди орендодавця – у такому разі можна укладати договір суборенди;
• можливість передачі земельної ділянки в суборенду лише за наявності письмової згоди її власника – орендар повинен отримати таку згоду у порядку та строки, визначені договором. В договорі суборенди доцільно зазначити про її наявність, а також те, що вона є невід’ємним додатком;
• заборону передачі ділянки в суборенду – у такому разі передати в суборенду цю ділянку без внесення змін до договору оренди неможливо, проте орендар може звернутися до орендодавця з пропозицією про внесення змін до цієї частини договору.

Крім того, на практиці є договори оренди, в яких взагалі нічого не сказано про право орендаря передавати ділянку в суборенду. В такому разі орендар має надіслати письмовий запит орендодавцю з проханням дати згоду на передачу земельної ділянки в суборенду. Якщо ж протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди, орендована земельна ділянка (або її частина) може бути передана в суборенду (ст. 8 Закону № 161). Якщо ж протягом цього строку орендодавець повідомить про свої заперечення – передати земельну ділянку в суборенду буде неможливо.

Типової форми договору суборенди законодавством не затверджено. Тому зазвичай сторони використовують за основу договір оренди з урахуванням особливостей суборенди. Форма договору суборенди земельної ділянки – письмова, за погодженням сторін договір може бути посвідчений нотаріально. При цьому не має значення, чи посвідчувався нотаріально договір оренди.

Відповідно до ч. 2, 3 4 ст. 8 Закону № 161:

• умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому;
• строк договору суборенди не може перевищувати строку оренди ділянки (наприклад, якщо строк договору оренди закінчується в жовтні 2035 року, то договір суборенди можна укладати по жовтень 2035 року);
• у разі припинення договору оренди чинність договору суборенди припиняється.

Щодо розміру плати за суборенду зауважимо таке:

• стосовно земель державної/комунальної власності розмір плати за суборенду не може перевищувати орендну плату (ст. 288.6 Податкового кодексу України, далі – ПКУ);

• стосовно земель приватної власності немає прямої норми, що плата за суборенду не повинна перевищувати орендну плату, але, як було зазначено, умови договору суборенди обмежуються умовами договору оренди. Тож вважаємо, що плата за суборенду також не може перевищувати розміру орендної плати.

Суборендар має сплачувати плату за суборенду орендарю, а орендар виплачує орендну плату власнику землі. Суборендар не може сплачувати плату напряму власнику землі, адже має договір з орендарем, а не з власником землі.

Договір суборенди укладається щодо кожної ділянки окремо. Під час дії правового режиму воєнного стану суборендар земельної ділянки може передати право суборенди іншій особі (пп. 9 п. 27 розд. Х ЗКУ).

Проте передаючи земельну ділянку в суборенду, слід зважати на податкові наслідки такої операції. Якщо:

• орендар і суборендар є платниками єдиного податку IV групи, то обов’язок платити єдиний податок покладається саме на орендаря (пп. 295.9.6 ПКУ);
• орендар є платником ПДВ, то він зобов’язаний з отриманої суми плати за суборенду визначити податкові зобов’язання з ПДВ (адже операція з передачі земельної ділянки в суборенду підпадає під визначення постачання).

Таким чином, з отриманої плати за суборенду земельних ділянок сільгосппідприємство-орендар має сплатити ПДВ (якщо він є платником ПДВ), єдиний податок IV групи (якщо він має цей статус) та орендну плату власникам таких земельних ділянок, що робить таку операцію збитковою.

Далі у консультації про ПЕРЕДАЧА ПРАВА ЗЕМЛЕКОРИСТУВАННЯ, зокрема ви можете знайти відповіді на наступні запитання:

Чи повинні орендарі отримувати згоду від власників земельних ділянок на передачу права користування ними?

Чи повинні орендарі отримувати згоду від власників земельних ділянок на передачу права користування ними?

Які права має особа, що отримала право користування землею?

Чи є договір про передачу права землекористування оплатним?

Хто має сплачувати орендну плату орендодавцю у разі передачі права оренди?

ВИСНОВ0К: У ситуації, коли недостатньо фінансових ресурсів та можливостей обробляти орендовану землю, сільгосппідприємству доцільно передати її іншому суб’єкту господарювання за договором передачі права землекористування. Адже:

➨ такий договір укладається на 1 рік і припиняється автоматично, тобто сільгосппідприємство не ризикує втратити земельний банк;

➨ воно не буде платити за неї єдиний податок (у разі укладання такого договору посеред року потрібно подати уточнюючу декларацію платника єдиного податку четвертої групи на зменшення);

➨ воно не буде платити орендну плату власникам земельних ділянок – орендодавцям.

Ірина Дмитерко, заступник головного редактора