Спори щодо можливості перебування у власності юридичної особи земельної ділянки з видом використання «для ведення особистого селянського господарства» (далі – ОСГ), але з метою ведення товарного сільгоспвиробництва/фермерського господарства, ведуться давно та запекло.

Отже, кома у виразі «придбати не можна заборонити» одними експертами ставилась після першого слова, іншими – перед останнім. Тому юридичні особи, які планують придбати землі ОСГ з метою ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, у т. ч. і з будівництвом на них сільгоспбудівель, адміністративних приміщень, мають проаналізувати аргументи обох позицій, зважити на ризики набуття у власність таких земель, після чого вирішити для себе, чи є сенс «зв’язуватись» із ними.

Щодо заборони юридичним особам до 01.01.2024 р. купувати або відчужувати в інший спосіб земельні ділянки із вказаним цільовим призначенням зауважимо таке. Мораторій встановлено для тих ділянок, які виділені в рахунок земельних часток (паїв) (пп. «б» п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України, далі – ЗКУ). Отже, якщо земля для ведення ОСГ була отримана на інших підставах (наприклад, приватизована, успадкована, куплена), то заборона, встановлена пп. «б» п. 15 Перехідних положень ЗКУ, на неї не поширюється.

Позиція «ПРОТИ»: відсутність прямої вказівки на можливість придбання означає його заборону

Прихильники позиції, що землі ОСГ не можуть бути придбані сільгосппідприємством до 2024 року, аргументують її наступним.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 ЗКУ земельні ділянки для ведення ОСГ можуть передаватися громадянами юридичним особам лише у користування.

Правові, організаційні, економічні та соціальні засади ведення ОСГ визначаються Законом України від 15.05.2003 р. № 742-IV «Про особисте селянське господарство» (далі – Закон № 742).

Особисте селянське господарство – це господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства, у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму.

Ст. 1 Закону № 742

Частина 1 ст. 82 ЗКУ передбачає, що юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності, у той час як діяльність, пов’язана з веденням ОСГ, не належить до підприємницької (ч. 1, ч. 3 ст. 1 Закону № 742).

Саме такі аргументи викладені у листі Мін’юсту від 25.08.2021 р. № 70487/61191-33-21/8.3.2 при аналізі питання «Щодо питання набуття у власність земельних ділянок для ведення садівництва та земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства юридичними особами приватного права».

І хоча Мін’юст прямо не зазначає про неможливість юридичних осіб набувати у власність земельні ділянки для ведення ОСГ, такий висновок напрошується сам собою з наведених Мін’юстом законодавчих приписів.

Позиція «ЗА»: можливість придбання випливає з відсутності прямої його заборони

Аргументи на користь можливості набуття юридичною особою земельних ділянок ОСГ у власність зводяться до наступного.

Право фізичної особи як члена ОСГ укладати особисто або через уповноважену особу будь-які угоди, що не суперечать законодавству, закріплено в ч. 1 ст. 7 Закону № 742.

У ч. 4 ст. 5 Закону № 742 прямо визначено, що земельні ділянки ОСГ можуть використовуватися для ведення особистого селянського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства. А ст. 33 ЗКУ передбачає можливість такого використання без зміни цільового призначення цих земельних ділянок.

Здійснювати товарне сільгоспвиробництво та фермерську діяльність можуть і юридичні особи. При цьому у ч. 4 ст. 5 Закону № 742 не вказано, що використання земельних ділянок ОСГ для ведення товарного сільськогосподарського виробництва або фермерського господарства неможливе на такому правовому титулі як власність.

Стосовно фермерів у ст. 1 Закону України від 19.06.2003 р. № 973-IV «Про фермерське господарство» (далі – Закон № 973) зазначено, що фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, здійснювати її переробку та реалізацію з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, у тому числі в оренду, для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, ОСГ, відповідно до закону.

Тож вказана норма прямо говорить про можливість здійснення підприємницької діяльності з метою отримання прибутку на землях ОСГ.

У ч. 1 ст. 19 Конституції України закладений принцип, згідно з яким особи приватного права (в т. ч. юридичні особи) можуть робити все, що прямо не заборонено законом. При цьому не існує прямої норми законодавства, яка б за змістом означала таке: «Юридичні особи не можуть бути власниками земельних ділянок з цільовим призначенням «для ведення ОСГ».

Навпаки, законодавець виключає норми, які раніше використовувались послідовниками першого підходу при обґрунтуванні їхньої позиції. Так, Законом України від 28.04.2021 р. № 1423-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» виключено ч. 3 ст. 22 ЗКУ. Нагадаємо: пп. «а» цієї норми передбачав, що землі сільськогосподарського призначення для ведення ОСГ передаються у власність лише громадянам.

Таким чином, оскільки в законодавстві відсутня пряма заборона щодо набуття у власність юридичними особами земель ОСГ для ведення товарного сільгоспвиробництва або фермерського господарства, то таке набуття не суперечитиме законодавству, а отже – дозволене ним.

Будівництво на землях ОСГ

Частина 1 ст. 6 Закону № 742 дозволяє зводити на землях ОСГ жилі будинки, господарські будівлі та споруди.

ДБН В.2.2-Х-20ХХ. «Будинки одноквартирні» визначає господарську споруду як будівлю або споруду для здійснення функцій сільського господарства на присадибній ділянці та (або) обслуговування будинку. До господарських (присадибних) будівель належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо.

До того ж, оскільки земельні ділянки для ведення ОСГ можуть використовуватись юридичними особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, то слід звернутись і до законодавства, яке регулює ці види господарської діяльності.

Сільське господарство (сільськогосподарське виробництво) – вид господарської діяльності звиробництва продукції, яка пов’язана з біологічними процесами її вирощування, призначеної для споживання в сирому і переробленому вигляді та для використання на нехарчові цілі.

Ст. 1 Закону України від 18.01.2001 р. № 2238-III «Про стимулювання розвитку сільського господарства на період 2001–2004 років»

При цьому сільськогосподарським товаровиробником вказаний Закон визначаєфізичну або юридичну особу, яка займається виробництвом сільськогосподарської продукції, переробкою власновиробленої сільськогосподарської продукції та її реалізацією.

Тому особи, які використовують землю для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, можуть будувати на цих землях об’єкти нерухомості сільськогосподарського призначення та допоміжні споруди за умови, що такі об’єкти використовуватимуться у виробництві сільгосппродукції, її переробці, зберіганні та реалізації.

Відповідно до Державного класифікатора будівель і споруд ДК 018-2000, затвердженого наказом Держстандарту від 17.08.2000 № 507, до будівель сільськогосподарського призначення, лісництва і рибного господарства (код 1271) належать: будівлі для тваринництва, птахівництва, зберігання зерна, садівництва, виноградарства і виноробства, силосні й сінажні, будівлі для тепличного, рибного господарств, будівлі підприємств лісництва і звірівництва, а також інші об’єкти сільськогосподарського призначення. До цього класу будівель також відносяться: корівники, стайні, свинарники, кошари, кінні заводи, собачі розплідники, птахофабрики, зерносховища, склади і надвірні споруди, підвали, винокурні, винні ємкості, теплиці, силосні ями тощо.

Також слід враховувати, що громадяни, які створили фермерське господарство, мають право облаштувати житло в тій частині наданої для ведення фермерського господарства земельної ділянки, з якої забезпечується зручний доступ до всіх виробничих об’єктів господарства (ст. 5 Закону № 973).

Якщо житло членів фермерського господарства знаходиться за межами населених пунктів, то вони мають право на створення відокремленої фермерської садиби, якій надається поштова адреса. При цьому відокремленою фермерською садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями, яка знаходиться за межами населеного пункту.

Цьому кореспондує передбачене пп. «ґ» ч. 1 ст. 14 та ст. 16 Закону № 973 право фермерського господарства та його членів споруджувати житлові будинки, господарські будівлі та споруди на належних йому, його членам на праві власності земельних ділянках відповідно до затверджених документації із землеустрою та містобудівної документації.

Відповідальність

Згідно з п. «а» ч. 1 ст. 91 і п. «а» ч. 1 ст. 96 ЗКУ власники та користувачі земельної ділянки зобов’язані забезпечувати її використання за цільовим призначенням.

Відповідно до п. «а» ч. 1 ст. 143 ЗКУ використання земельної ділянки не за цільовим призначенням тягне за собою примусове припинення прав на земельну ділянку (як власності, так і користування) у судовому порядку.

Зрозуміло, що для притягнення особи до такої відповідальності необхідно довести наявність всіх кваліфікуючих ознак цього правопорушення.

За даними Єдиного реєстру судових рішень, практика примусового припинення права власності на земельні ділянки ОСГ за використання їх не за цільовим призначенням не є поширеною. Та й ті поодинокі рішення, якими припинено право власності на земельні ділянки ОСГ, стосуються ситуацій, коли судом достеменно встановлені факти невирощування сільськогосподарських культур на таких ділянках.

Прикладом може бути постанова Миколаївського апеляційного суду від 19.01.2021 р. у справі № 477/2330/18-ц, де на підставі показань свідка встановлено, що на території зазначених земельних ділянок виритий котлован і вирощування сільськогосподарських культур не проводиться. При цьому на виконання ухвали суду земельні ділянки оглянуті головуючим суддею у присутності секретаря судових засідань, за участі прокурора, спеціаліста ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області, відповідача та свідка. Оглядом встановлено, що на земельних ділянках проведені роботи з будівництва ставка-накопичувача.

Ірина Висіцька, адвокат, керуюча Адвокатським бюро «Висіцької «ВІВ Лігал»