Незважаючи на запровадження з 1 липня 2021 року продажу земель сільськогосподарського призначення, емфітевзис і зараз займає одне з першорядних місць серед правових способів володіння землею. Це зумовлено тим, що емфітевзис як інструмент «придбання» сільськогосподарської землі був доволі поширеним до відкриття ринку землі.

Як показує сучасна практика, емфітевти (тобто ті, хто отримав право користування землею за договором емфітевзису) не поспішають перетворюватися у її власників.

На це є дві причини:

➊ Максимальна наближеність емфітевзису до права власності, включаючи можливість передачі відповідної земельної ділянки в оренду.

➋ Необхідність укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки, обтяженої емфітевзисом, з її власником та проведення додаткових розрахунків з ним.

Однак звертаю увагу фізосіб-емфітевтів, що передача їм права користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення не позбавляє власника цієї ділянки права на її відчуження (продаж, дарування тощо) іншій особі.

Це створює певну загрозу спокійному володінню та користуванню землею. А саме власник, який «продав» емфітевтичне право на неї, наразі бажає позбутися такого обтяження. Як правило, до таких дій спонукають:

• бажання старого власника отримати зиск від земельної ділянки, право володіння та користування якою передано іншій особі на дуже великий проміжок часу (наприклад, 50 років);
• поява нового власника, якого не влаштовує обтяження його землі чужим емфітевтичним правом, у тому числі коли новий власник не був повідомлений про обтяження його земельної ділянки емфітевзисом.

Розглянемо дві ситуації:

1. Власник (який уклав договір емфітевзису) бажає повернути собі повноцінне право власності на свою земельну ділянку..
2. Право власності на земельну ділянку перейшло до іншої особи, яка бажає повноцінно, а не номінально нею володіти

Олександр Норочевський, адвокат, радник із земельних питань спілки «Аграрний союз України»