З 26.09.2022 р. у зв’язку набранням чинності Законом України від 12.05.2022 р. № 2255-IX «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству» (далі – Закон № 2255) змінено порядок укладання договорів про розірвання договору оренди (суборенди) (тобто про їх дострокове припинення). Тому далі проаналізуємо нову процедуру.

ЗАКОНОДАВЧІ НОВАЦІЇ

Законом № 2255 внесено зміни, зокрема, до Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161).

Нотатка

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем) за яким є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним). У разі неприйняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом юридичної особи рішення про надання згоди на вчинення такого значного правочину (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним) такий правочин є нікчемним.

Ст. 31 Закону № 161

Тобто з 26.09.2022 р. договір про розірвання договору оренди (суборенди) земельної ділянки на підставі закону є значним і потребує прийняття рішення про його вчинення, якщо:

➠ земля сільськогосподарського призначення;

➠ орендарем (суборендарем) є юридична особа (в т. ч. фермерське господарство);

➠ в статуті сільгосппідприємства не зазначено, що такий договір не є значним.

На практиці більшість статутів сільгосппідприємств не мають застереження, що правочин про розірвання договору оренди (суборенди) не є значним. Звісно, такий пункт можна внести в статут сільгосппідприємства.

Проте вважаємо, що визнання такого правочину значним на підставі закону є захистом сільгосппідприємств від дій недобросовісних керівників. Оскільки на практиці непоодинокими були випадки, коли керівник, мотивований конкурентами або маючи конфлікт із власниками сільгосппідприємства, укладав договори про розірвання договорів оренди (суборенди), чим завдавав суттєвої шкоди.

Тож відтепер для підписання договору про розірвання договору оренди (суборенди) керівник сільгосппідприємства має отримати згоду на це від органу управління сільгосппідприємства. Відповідно, рішення про дострокове розірвання договору оренди (суборенди) прийматиметься не одноособово керівником, а колегіально.

СУБ’ЄКТИ ПРОВЕДЕННЯ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ

Для державної реєстрації дострокового припинення договору оренди (суборенди) земельної ділянки необхідно звернутися до суб’єкта державної реєстрації. Нагадаємо, таким суб’єктом може бути (ст. 6 Закону України від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень», далі – Закон № 1952): ➠ нотаріус (як державний, так і приватний);

➠ державні реєстратори виконавчих органів сільських, селищних та міських рад (крім міст обласного значення).

Якщо договір оренди/суборенди посвідчувався нотаріально, здійснити реєстрацію припинення дії договору має право лише нотаріус (а не державний реєстратор).

Якщо договір оренди посвідчувався приватним нотаріусом, то бажано звернутись саме до нього (тобто до нотаріуса, що посвідчував договір оренди/суборенди). Оскільки на практиці нотаріуси часто неохоче вносять зміни у договори, які посвідчувались іншим приватним нотаріусом. Якщо такий приватний нотаріус зупинив свою діяльність, то законодавством передбачена процедура його заміщення (ст. 29 Закону України від 02.09.1993 р. № 3425-XII «Про нотаріат»). У разі такого заміщення приватний нотаріус, який заміщує іншого нотаріуса, вчиняє нотаріальні дії від свого імені та прикладає свою особисту печатку. Приватний нотаріус, якого заміщують, не вправі здійснювати нотаріальну діяльність під час цього заміщення.

Про наявність договору заміщення і, відповідно, про нотаріуса, який заміщує того, хто посвідчив договір, заявник може дізнатися у відповідному територіальному органі Мін’юсту.

Якщо договір оренди (суборенди) посвідчувався державним нотаріусом, то заявнику необхідно звернутись в ту саму державну нотаріальну контору, а не до конкретного державного нотаріуса.

Якщо договір укладався в простій письмовій формі, то можна звертатись до будь-якого державного реєстратора в Центрі надання адміністративних послуг (далі – ЦНАП) за місцем знаходження земельної ділянки.

Далі в матеріалі про ДОКУМЕНТИ ДЛЯ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ

Юлія Найдьонишева-Буренко, експерт з державної реєстрації нерухомості та бізнесу, консультант нотаріальної спільноти з питань особливостей реєстрації землі, нерухомості та бізнесу