З 26.09.2022 р. у зв’язку з набранням чинності Законом України від 12.05.2022 р. № 2255-IX «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству» (далі – Закон № 2255) змінено порядок укладання договорів про розірвання договору оренди (суборенди) (як зареєструвати припинення права оренди, редакція висвітлювала в «АгроPRO», 2022, № 21, с. 17).

З огляду на це та для забезпечення формування єдиної практики застосування зазначених норм Мін’юст у листі від 21.12.2022 р. № 120613/8.4.4/32-22 (далі – лист № 120613) надав роз’яснення щодо деяких ситуацій, які виникають у суб’єктів господарювання – землекористувачів. Проаналізуємо їх.

ЗАКОНОДАВЧІ НОВАЦІЇ

Нагадаємо, Законом № 2255 внесено зміни, зокрема, до Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161).

Нотатка

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем) за яким є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним). У разі неприйняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом юридичної особи рішення про надання згоди на вчинення такого значного правочину (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним) такий правочин є нікчемним.

Ч. 3 ст. 31 Закону № 161

Тобто з 26.09.2022 р. договір про розірвання договору оренди (суборенди) земельної ділянки на підставі закону є значним і потребує прийняття рішення про його вчинення, якщо:

➠ земля сільськогосподарського призначення;

➠ орендарем (суборендарем) є юридична особа (в т. ч. фермерське господарство);

➠ в статуті сільгосппідприємства не зазначено, що такий договір не є значним.

Зауважимо, що положення ч. 3 ст. 31 Закону № 161 не застосовуються акціонерними товариствами, повними та командитними товариствами, які є орендарями земель сільськогосподарського призначення.

На практиці більшість статутів сільгосппідприємств не мають застереження, що правочин про розірвання договору оренди (суборенди) не є значним. І оскільки внесення змін до статуту зазвичай не дуже проста і швидка процедура, а припинити договір оренди (суборенди) іноді необхідно в найкоротші строки – сільгосппідприємства мають враховувати зазначені вище новації.

Розглянемо актуальні ситуації, про які йшлося в листі № 120613.

Далі в консультації відповідаємо на наступні запитання:

• Чи потрібна згода вищого органу юридичної особи на дострокове розірвання договору оренди (суборенди) на підставі рішення суду?
• Якщо земельна ділянка передана в суборенду, а орендар має намір достроково припинити договір оренди, то чи необхідне попереднє прийняття вищим органом орендаря рішення про надання згоди на дострокове розірвання договору оренди та суборенди чи згода потрібна лише на дострокове розірвання договору оренди?
• Якщо сторона договору оренди бажає скористатись правом відмови від поновлення договору оренди, чи потрібне прийняття відповідного рішення?
• Яким саме органом управління юридичної особи має бути прийнято рішення про надання згоди на дострокове розірвання договору оренди?

Ірина Дмитерко, заступник головного редактора