Доволі поширеною є ситуація, коли фізична особа, як правило, засновник сільгосппідприємства (фермерського господарства, далі – ФГ), має у власності нежитлову нерухомість, яку фактично використовує це підприємство чи ФГ.

Як власник такої нерухомості він має сплачувати значні суми податку на нерухомість, в той час як сільгосппідприємство (ФГ) було б звільнене від цього податку, якби ця нерухомість була у його власності.

Адже відповідно до пп. «ж» пп. 266.2.2 Податкового кодексу України (далі – ПКУ) не є об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників (юридичних та фізичних осіб), які віднесені до класу «Будівлі сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства» (код 1271) Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000 та не здаються їх власниками в оренду, лізинг, позичку. ДПС України зазначила, що належність будівлі до класу 1271 визначається на підставі документів, які підтверджують право власності на неї (підкатегорія 106.07 ЗІР).

Існує декілька способів передачі майна: оренда, позичка, продаж, дарування (пожертва), внесок до статутного фонду, збільшення додаткового капіталу. Про перші два у цій консультації не йтиметься, оскільки при їх застосуванні не відбувається перехід права власності, а отже, за власником нерухомості залишається обов’язок сплачувати за неї податок на нерухомість.

Журнал «АгроPRO» вже неодноразово розглядав особливості таких операцій, тому у цій статті ми тезово нагадаємо юридичні та податкові аспекти та проаналізуємо доцільність кожного способу.

ПРОДАЖ

З юридичної точки зору. При продажу нерухомості укладається договір купівлі-продажу, особливості якого визначені ст. 655–697 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ). Договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 208, ч. 1 ст. 657 ЦКУ). Виняток встановлено для договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін (ч. 1 ст. 632 ЦКУ). Тож вона може бути будь-якою, навіть 100 грн.

З точки зору оподаткування фізособа, що продає нежитлову нерухомість, отримує дохід, який підлягає оподаткуванню. Такий дохід оподатковується за ставкою (п. 172.2 ПКУ):

➤ 5% – якщо це перший продаж протягом звітного року;

➤ 18% – якщо це другий та наступний продаж об’єктів нерухомості, крім випадків, коли така нерухомість отримана у спадщину.

Базою оподаткування при продажу об’єкта нерухомості є дохід, який визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче (п. 172.3 ПКУ):

• або оціночної вартості, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку (далі – Єдина база) https://evaluation.spfu.gov.ua/;

• або ринкової вартості земельної ділянки, визначеної суб’єктом оціночної діяльності та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі.

Доступ до інформації Єдиної бази є безоплатним.

Нагадаємо, що модуль електронного визначення оціночної вартості передбачає автоматичне електронне визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості (п. 6 розділу І Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, затвердженого наказом Фонду держмайна України від 17.05.2018 р. № 658 у редакції наказу Фонду держмайна України від 12.01.2021 р. № 24, далі – Порядок № 658).

Відповідно до п. 4 розділу ІІІ Порядку № 658 модуль розраховує оціночну вартість об’єкта нерухомості на підставі даних про цей об’єкт. Зайшовши на вищевказану сторінку, слід активізувати поле «Фізичним або юридичним особам». Можна сформувати Довідку про оціночну вартість об’єкта нерухомості (е-Довідку). Кожній довідці автоматично присвоюється унікальний реєстраційний номер (п. 5 розділу ІІІ Порядку № 658). Така довідка є чинною впродовж 30 календарних днів з дня її формування Єдиною базою (п. 6 розділу ІІІ Порядку № 658).

Якщо сторони не погоджуються з автоматично визначеною оціночною вартістю, то вони мають право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) з метою визначення ринкової вартості такого об’єкта (п. 7 Порядку № 658). Проте слід урахувати, що згідно з п. 9 Порядку № 658 Єдина база автоматично відмовляє у реєстрації звіту про оцінку, складеного оцінювачем, у разі якщо визначена у ньому вартість на 25% відрізняється від вартості, визначеної модулем.

Звіт про оцінку, не зареєстрований в Єдиній базі, без присвоєного унікального реєстраційного номера або з дати реєстрації якого минуло більше шести місяців, для цілей оподаткування не застосовується (п. 11 Порядку № 658).

При придбанні нерухомості та виплаті доходів фізособі сільгосппідприємство є податковим агентом і має утримати з виплаченого доходу ПДФО та військовий збір та сплатити до бюджету ці податки у розмірі виходячи з бази оподаткування.

З точки зору сільгосппідприємства податкові наслідки полягають лише у нарахуванні амортизаційних відрахувань.

Скористатися цим способом, на наш погляд, доцільно, коли фізичній особі-засновнику потрібно легалізувати доходи, наприклад, для придбання земельної ділянки. При цьому, звичайно, слід ураховувати базу оподаткування, а саме оціночну вартість об’єкта нерухомості.

Далі в консультації ДАРУВАННЯ ТА ПОЖЕРТВА, ВНЕСОК ДО СТАТУТНОГО КАПІТАЛУ, ВНЕСОК ДО ДОДАТКОВОГО КАПІТАЛУ

Олександр Норочевський, адвокат

Ельвіра Ткачова, головний редактор