Багато сільгосппідприємств практикують виплату орендної плати у більшому розмірі, ніж це передбачено договором оренди. Про юридичні, податкові та облікові наслідки такої дії поговоримо далі.

ЮРИДИЧНІ АСПЕКТИ

Нагадаємо, що орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (ст. 21 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161).

Розмір орендної плати за земельні ділянки є істотною умовою договору оренди. Відомості про розмір орендної плати вносяться до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав) при реєстрації відповідного права (ст. 15 Закону № 161, ст. 12 Закону України від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Зміна умов договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договором (ст. 654 Цивільного кодексу України, далі – ЦКУ).

Отже, щоб «офіційно» збільшити розмір орендної плати, потрібно внести відповідні зміни до договору оренди та зареєструвати їх у Держреєстрі прав.

Але в більшості випадків сільгосппідприємства не хочуть чи не можуть з різних причин вносити такі зміни (через складну процедуру, відсутність орендодавця або його небажання вносити зміни тощо).

Деякі сільгосппідприємства оформлюють підвищення орендної плати протоколом зборів засновників чи наказом керівника, але жодний з цих варіантів не має законодавчих підстав. Тож у разі будь-яких спорів такі документи не матимуть юридичної сили.

Тому далі проаналізуємо наслідки при виплаті орендної плати у розмірі більшому, ніж встановлено договором, та варіанти того, як можна збільшити суми, які виплачуються орендодавцю.

НАСЛІДКИ ВИПЛАТИ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ В БІЛЬШОМУ РОЗМІРІ

ДЛЯ ОРЕНДАРІВ

Якщо підприємство є платником податку на прибуток, то нарахування орендної плати у більшому розмірі, ніж це передбачено договором, означатиме неправомірне завищення витрат, а отже, заниження бази оподаткування і недоплату податку на прибуток (або завищення збитків). Тому платникам цього податку варто уникати такої ситуації і розглянути інші варіанти заохочення орендодавців (див. далі).

Для платників єдиного податку нарахування та виплата орендної плати у збільшеному розмірі не впливають на розмір об’єкта оподаткування. Тож єдине, що може загрожувати «єдиннику» – це штраф за порушення установленого порядку ведення бухгалтерського обліку у розмірі від 8 до 15 НМДГ (від 136 до 255 грн) (ст. 1642 Кодексу України про адміністративні правопорушення).

ПДФО та військовий збір з суми орендної плати (як основної, так і «надлишкової») утримуються в загальному порядку, тобто за ставкою 18% та 1,5% відповідно.

У додатку 4ДФ Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків – фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску орендна плата (як основна, так і «надлишкова») за:

• земельну частку (пай) відображається з ознакою доходу «106»;
• земельну ділянку сільськогосподарського призначення – з ознакою доходу «195».

Оскільки останні роки сільгосппідприємства зобов’язані обчислювати мінімальне податкове зобов’язання (далі – МПЗ), то виникає питання: чи можна включити ПДФО та ВЗ, сплачені із суми «перевищення» розміру орендної плати, у загальну суму податків для порівняння з МПЗ?

Читати далі...

Олена Жураківська, редактор