9 квітня 2025 року набрав чинності Закон України від 12.03.2025 р. № 4292-ІХ «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача» (далі – Закон № 4292). Цей нормативно-правовий акт став відповіддю законодавця на багаторічну суперечливу та непослідовну практику Верховного Суду у земельних спорах про витребування ділянок із приватної у державну чи комунальну власність.

Як наголошено у пояснювальній записці, мета закону — усунути правові колізії та припинити підміну віндикаційних позовів негаторними у справах щодо повернення нерухомості. Адже це суперечить як позиції Верховного Суду щодо природи державної реєстрації прав, так і практиці ЄСПЛ та вимогам статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

ДОВІДКОВО Віндикаційний позов – це вимога про витребування власником свого майна із чужого незаконного володіння. Мета позову – повернення об’єкта права власності у володіння власника. Ознаки: подається власником або титульним володільцем; стосовно індивідуально визначених речей; зміст позову становить вимога про повернення речі; річ перебуває у володінні іншої особи (відповідача); річ знаходиться у чужому володінні незаконно. Негаторний позов – це вимога власника, який володіє річчю, про усунення перешкод у здійсненні користування і розпорядження нею. Власник, який звертається за захистом, зберігає майно у своєму володінні та вимагає від відповідача припинити протиправні дії щодо свого майна, які не пов’язані із порушенням володіння. Ознаки: • подається власником або титульним володільцем; • стосовно майна, яке знаходиться у власника (володільця); • інша особа заважає користуванню або розпорядженню цією річчю; • для створення таких перешкод немає правових підстав.

Закон № 4292 чітко розмежовує способи захисту права власності, встановлює баланс інтересів держави, територіальних громад і приватних власників та гарантує майнові права добросовісних набувачів. Він має, з одного боку, унеможливити ситуації, коли після витребування майна добросовісний набувач змушений окремо звертатися по компенсацію збитків, а з іншого – захистити інтереси публічних суб’єктів, надаючи їм право стягувати ринкову вартість майна з осіб, винних у його незаконному вибутті.

Особливе значення ці зміни мають для аграрного сектору, де земля є основним активом. Чимало господарств уже стикалися з випадками, коли держава в особі тих чи інших органів, порушуючи закон, передавали ділянки у приватну власність, а згодом прокурори вимагали їх повернення. Норми Закону № 4292 встановлюють прозорі правила, що дають агробізнесу додаткові гарантії збереження майна, особливо тим, хто придбав землю, не підозрюючи про існування чужих прав на неї.

Законодавчі зміни виглядають складно, але для зручності читачів журналу проаналізуємо та пояснимо основні нововведення Закону № 4292, які можуть зацікавити аграріїв.

Новий підхід до обчислення строку позовної давності

Відтепер час на звернення до суду відлічується не з моменту, коли держава нібито дізналася про порушення, а з дати державної реєстрації права власності першого набувача (або якщо реєстрація не вимагалася, — з дати фактичної передачі земельної ділянки).

Це означає, що держава більше не може повертати землю за договорами, укладеними 20–30 років тому, виправдовуючи пропуск строку тим, що «лише зараз» отримала якусь довідку чи лист.

Відлік починається з моменту, коли ділянка вперше перейшла у приватну власність, що позбавляє прокурорів можливості маніпулювати фактами та вигадувати формальні пояснення своєї бездіяльності. Раніше достатньо було надати лист від будь-якого органу з твердженням, що про порушення стало відомо лише тепер, і суди часто приймали це без критичної оцінки. У результаті тягар доказування того, що держава мала всі можливості дізнатися про порушення раніше, непропорційно лягав на відповідачів, тоді як прокурорам фактично вистачало однієї заяви про «відсутність знань».

10-річний граничний строк на звернення до суду

Якщо з моменту передачі чи державної реєстрації права власності минуло понад 10 років, то земельна ділянка не може бути витребувана у добросовісного набувача. Це своєрідний «страховий поліс» для тих, хто тривалий час володіє землею законно і без претензій з боку держави.

Водночас існують винятки: землі оборони, природно-заповідного фонду, об’єкти культурної спадщини, гідроспоруди, землі критичної інфраструктури та стратегічного значення можуть витребуватися і після спливу 10 років.

Обов’язкова компенсація ринкової вартості

Суд може повернути державі землю з володіння добросовісного набувача лише за умови, що орган влади або прокурор попередньо вніс на депозит суду кошти, рівні ринковій вартості ділянки (а не нормативній грошовій оцінці, далі – НГО).

Ці кошти надалі спрямовуються на компенсацію добросовісному набувачеві без потреби подання окремого позову. Тобто якщо прокурор виграє справу, то держава зобов’язана відшкодувати реальну вартість земліі лише потім може її забрати. Якщо ж в ході судового розгляду справи буде встановлено, що відповідач не є добросовісним набувачем, то кошти мають повернути назад позивачу (органу влади або прокурору).

Презумпція добросовісності

Закон № 4292 закріплює принцип: покупець, який за відплатним договором набув земельну ділянку, вважається добросовісним, доки не доведено інше.

Якщо ви придбали чи отримали землю за гроші й не знали про порушення (наприклад, про незаконність рішення ради), то суд зобов’язаний визнати вас добросовісним набувачем. Лише за умови, що прокурор доведе вашу обізнаність або свідому участь у незаконному відчуженні, можна говорити про недобросовісність.

Обов’язок доведення цього лежить на державі, однак на практиці тягар доказування часто непропорційно перекладають на відповідача, змушуючи його доводити власну добросовісність. При цьому сама «добросовісність» є оціночною категорією і нерідко сприймається індивідуально на розсуд суду, що іноді має критичний характер — особливо, коли поведінка 20-річної давності оцінюється крізь призму сучасних норм, рівня правосвідомості та технічних можливостей, яких на той час просто не існувало.

Процесуальні формальності

Зміни до процесуальних кодексів вимагають, щоб прокурор або інший державний орган, подаючи позов про витребування землі у добросовісного набувача, додавав до нього експертно-грошову оцінку вартості земельної ділянки на дату подання позову та докази внесення компенсаційної суми на депозит суду. У разі відсутності таких документів позов залишають без руху як поданий з порушенням процесуальних вимог та повертають у разі неусунення цих недоліків позивачем.

Всі позови про відчудження земельної ділянки вважаються віндикаційними

Спори щодо володіння, розпоряджання, користування майном відповідним органом державної влади або органом місцевого самоврядування вирішуються на підставі ст. 387 і 388 Цивільного кодексу України, якщо:

• цим органом (незалежно від того, чи мав він відповідні повноваження) вчинялися будь-які дії, спрямовані на відчуження майна;
• в результаті таких дій набувачем такого майна став суб’єкт права приватної власності (фізична або юридична особа).

Це, своєю чергою, означає:

• презумпцію добросовісності;
• спір є майновим;
• мають застосовуватися строки позовної давності.

Зворотна дія в часі Закону № 4292

Однією з найбільш цікавих і дискусійних норм є положення про зворотну дію в часі Закону № 4292. Нагадаємо, за загальним правилом норми законодавства застосовуються лише до тих правовідносин, які виникли після набрання ними чинності. Водночас у деяких випадках закон може містити спеціальне застереження, що окремі його положення поширюються і на відносини, які виникли раніше.

У випадку із Законом № 4292 таке застереження передбачено. Він має зворотну дію у частині, що стосується:

• умов і порядку компенсації добросовісному набувачеві вартості нерухомого майна органом державної влади або місцевого самоврядування (за експертно-грошовою оцінкою земельної ділянки, проведеною відповідно до закону і чинною на дату подання позову) у справах, де суд першої інстанції на момент набрання чинності Законом № 4292 ще не ухвалив рішення про витребування майна;
• порядку обчислення та перебігу граничного строку для витребування чи визнання права щодо:
  • нерухомого майна, право власності на яке було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно до дня набрання чинності цим законом;
  • нерухомого майна, для якого на момент передачі першому набувачеві не була передбачена обов’язкова державна реєстрація правочину чи права власності, і дата такої передачі передує дню набрання чинності законом.

Оскільки на 09.04.2025 р. (дата набрання чинності Законом № 4292) в судах першої інстанції знаходилася значна кількість судових проваджень у зв’язку із зворотньою дією в часі Закону № 4292, виникла дискусія: чи слід застосовувати його норми до спорів, за якими позовні заяви були подані до набрання ним чинності. Зокрема, найбільше обговорення викликали такі питання:

• чи зобов’язана держава доплатити судовий збір за раніше поданий позов, виходячи не з НГО, а з експертно-грошової оцінки?
• чи потрібно долучати до вже поданої позовної заяви експертно-грошову оцінку земельної ділянки?
• чи повинна держава внести на депозит суду кошти у розмірі ринкової вартості ділянки?

Відповіді на ці питання мають ключове значення для самої можливості розгляду справи за раніше поданим державним позовом. Адже якщо хоча б на одне з них відповідь буде «так», то така позовна заява повинна бути залишена без руху з наданням державі строку на усунення недоліків (доплатити судовий збір/надати експертно-грошову оцінку/покласти кошти на депозит суду), а у разі їх неусунення — повернена, що призведе до закриття провадження. Тож така правова позиція свідчить на користь приватного власника, якщо ж відповідь буде «ні», то це свідчитиме на користь держави.

Судова практика нині розвивається у двох протилежних напрямах: одні суди стають на бік держави, інші — на бік приватних землевласників. І це часто нагадує своєрідну «судову рулетку». Наведемо аргументи кожної сторони.

Позиція на користь держави (підзаголовок)

Частина судів вважає, що вимога додавати до позову документи про внесення на депозитний рахунок суду коштів у розмірі ринкової вартості спірного майна (за експертно-грошовою оцінкою, чинною на дату подання позову) стосується виключно віндикаційних позовів, поданих на підставі ст.387, 388 ЦКУ. Якщо держава подала негаторний позов (ст. 391 ЦКУ), обґрунтовуючи його умисними діями відповідача, який знав або мав знати, що ділянка не може перебувати у його власності, то, на думку таких судів, Закон № 4292 не застосовується.Тобто відповідач за замовчуванням є недобросовісним, а тому Закон № 4292 не підлягає застосуванню.

Водночас ці ж суди зазначають, що після змін до ст. 391 ЦКУ всі подібні спори вирішуються на підставі ст. ст. 387 і 388 ЦКУ, тобто фактично є віндикаційними. Якщо прокуратура не змінює позовні вимоги, це розцінюється як підстава для відмови в позові через неправильно обраний спосіб захисту, але не для залишення заяви без руху.

При цьому суд, на їхню думку, не має повноважень самостійно змінювати предмет позову у зв’язку зі зміною законодавства чи вимагати приведення раніше поданих заяв у відповідність до нових процесуальних норм, що набрали чинності 09.04.2025 р.

Наприклад, Київський апеляційний суд у справі № 363/1730/25 дійшов висновку, що Закон № 4292 не передбачає зворотної дії положень процесуального законодавства. Тож на час подання позову він відповідав вимогам процесуального законодавства.

Посилаючись на ст.58 Конституції України, суд підкреслив, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії, крім випадків пом’якшення чи скасування відповідальності. На думку суду, застосування Закону № 4292 до раніше поданих позовів погіршує становище позивача, а тому є неприпустимим.

Позиція на користь приватного власника(підзаголовок)

Інші суди виходять із принципу jura novit curia («суд знає закони»), який передбачає, що суд:

Так, Рахівський районний суд Закарпатської області у справі № 305/258/25 дійшов висновку, що незалежно від заявленого типу позову (віндикаційний чи негаторний) суд має право самостійно встановити його дійсну природу та, визнавши позов віндикаційним, застосувати вимоги Закону № 4292, навіть без зміни позовних вимог прокурором.

Схожий підхід застосував і Господарський суд Сумської області у справі № 920/656/23. Стаючи на бік приватного землевласника, суд наголосив, що попереднє внесення на депозитний рахунок суду вартості спірного майна, визначеної згідно із законом, є обов’язковою матеріально-правовою передумовою для витребування нерухомості у добросовісного набувача на користь держави чи громади. Навіть якщо провадження відкрито до набрання чинності Законом № 4292, ця вимога застосовується до справ, де рішення суду першої інстанції ще не було ухвалено на момент набрання законом чинності. Без внесення такої суми суд не зможе постановити рішення про витребування, навіть визнавши позов обґрунтованим.

Позиції Верховного Суду з цього питання наразі немає. Водночас у постановах від 30.04.2025 р. (справа № 686/14711/21), 07.05.2025 р. (справа № 128/680/21) та 21.05.2025 р. (справа № 678/1280/21), направляючи справи на повторний розгляд, Верховний Суд вже зобов’язав суди враховувати положення Закону № 4292 навіть у тих позовах, які були подані до набрання ним чинності.

Отже, норми законодавства одні й ті самі, однак підходи до їх розуміння та правозастосування – різні.

Висновки та рекомендації

Як бачимо, Закон № 4292 значно підвищує захист добросовісного набувача: він вводить 10-річний граничний строк, презумпцію добросовісності та механізм обов’язкової компенсації через депозит суду. Для аграріїв це означає реальні додаткові гарантії збереження майна – за умови, що ви набули земельну ділянку за відплатним договором.

Водночас на практиці ризик залишився: судова практика поки полярна — одні суди вимагають суворого дотримання нових правил, інші відмовляються застосовувати їх до позовів, поданих раніше. Тому головне для сільгоспвиробника — проактивність. У зв’язку з цим сформулюємо декількарекомендацій:

• Якщо прокуратура звернулася до вас з позовом після набрання чинності Законом № 4292, з’ясуйте насамперед:
  • чи не минуло 3 роки від моменту первинної зміни власника (щоб застосувати строки позовної давності за новими правилами);
  • чи не минуло 10 років від первинної зміни власника — адже після спливу цього граничного строку витребування за Законом № 4292 зазвичай неможливе (за винятком окремих категорій земель);
  • чи підтверджують документи й фактичні обставини набуття земельної ділянки у власність добросовісність власника земельної ділянки;
  • чи належала ділянка на момент придбання до категорій, які не підлягають приватизації або мають особливий статус (землі оборони, природно-заповідного фонду, об’єкти культурної спадщини, гідроспоруди, критична інфраструктура тощо);
  • чи додав позивач до позову експертно-грошову оцінку ділянки, докази внесення коштів на депозит суду та підтвердження сплати судового збору за цією експертною оцінкою — за їх відсутності просіть залишити позов без руху або повернути його.
• Якщо прокуратура подала позов до набрання чинності Законом № 4292, але справа досі не вирішена, наполягайте на дотриманні нових вимог законодавства:
  • подавайте до суду клопотання про застосування положень Закону № 4292 до розгляду позову прокуратури;
  • оскаржуйте в апеляції та касації негативні для вас рішення;
  • наполягайте на доведенні прокуратурою факту непропуску строку позовної давності (за старим способом обчислення), якщо це має значення для справи;
  • заявляйте про сплив 10-річного граничного строку, якщо це відповідає вашій ситуації;
  • наголошуйте суду на приписах ст. 390 ЦКУ (які мають зворотну дію у частині компенсації): без внесення на депозит коштів у розмірі ринкової вартості суд не може ухвалити рішення про витребування майна від добросовісного набувача;
  • не нехтуйте доведенням добросовісності набуття земельної ділянки у власність.

І найголовніше – не зволікайте зі зверненням за кваліфікованою правничою допомогою: своєчасний адвокатський супровід значно підвищує шанси зберегти право власності або добитися справедливої компенсації.

Олена Смоляк, адвокатка, партнерка АО SETES (+380682341414; info@setes.legal https://www.setes.legal/qr/