Спільна власність на будь-яке майно потребує пильної уваги третіх осіб, якщо вони хочуть укласти будь-який договір щодо такого майна – купівлі-продажу, користування, застави та ін. Адже для того щоб у подальшому мінімізувати ризик визнання недійсним такого договору, потенційному контрагенту потрібно перевірити:

➨ вид спільної власності на майно (часткова чи сумісна);

➨ кількість співвласників майна;

➨ наявність згоди кожного із них на укладання договору;

➨ наявність згоди другого із подружжя кожного із співвласників на укладання договору, якщо для цього є підстави.

Не є винятком і земельні ділянки. Адже дуже часто спільна власність на землю виникає під час шлюбу, спадкування земельних ділянок, придбання спадкоємцями засновника фермерського господарства земельної ділянки у порядку п. 61 розділу Х Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) тощо.

І якщо у подальшому така ділянка передаватиметься в оренду, потенційному орендарю потрібно знати, з ким і як він має укладати договір, на чию користь виконувати свої зобов’язання за таким договором (зокрема, сплачувати орендну плату) і т.д.

Тож нумо розбиратися.

ВИДИ СПІЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ

Поняття і види спільної власності на майно визначені у ст. 355 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ). Згідно з цією статтею майно може належати особам на праві (ст. 86 ЗКУ):

• спільної часткової власності (з визначенням частки кожного з учасників спільної власності);

• або спільної сумісної власності (без визначення часток учасників спільної власності).

СПІЛЬНА ЧАСТКОВА ВЛАСНІСТЬ

Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає (ч. 1 ст. 87 ЗКУ):

а) при добровільному об’єднанні власниками належних їм земельних ділянок;

б) при набутті у спільну часткову власність земельної ділянки за цивільно-правовими угодами (наприклад, коли ділянка купується двома братами і при укладанні договору їх обох зазначають покупцями);

в) при прийнятті спадщини на земельну ділянку (наприклад, брат з сестрою успадкували землю від батька);

г) за рішенням суду;

ґ) в інших випадках, встановлених законом.

Спільну часткову власність встановити легко – у правоустановчому документі (договорі, свідоцтві про право на спадщину, рішенні суду тощо) та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав) обов’язково буде зазначена частка конкретної особи (співвласника) у праві власності (наприклад, 1/2, 3/4, 7/10, 43/100 тощо).

Об’єктом оренди є земельна ділянка, що перебуває у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності (ст. 3 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161). Частина (частка) земельної ділянки не може бути об’єктом оренди землі.

Отже, договір оренди може укладатися лише на земельну ділянку із зазначенням у ньому відомостей про неї як об’єкт оренди та відомостей про всіх співвласників. Тобто вони мають бути вказані у договорі як орендодавці і вони мають підписати такий договір. На такому порядку укладання договору оренди землі наголошувало і Держземагентство у листі 03.04.2013 р. № 5601/17/11-13.

Водночас зауважимо, що співвласники можуть делегувати одному з них право одноосібно укладати договір оренди земельної ділянки. Таке право підтверджується:

• або договором щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності (далі – договір про спільну часткову власність);

• або довіреністю.

Читати далі...

Ірина Висіцька, адвокатка, Керуюча Адвокатським бюро «Висіцької «ВІВ Лігал»