В редакцію звернулось сільгосппідприємство-орендар земельної ділянки, яке отримало від нотаріуса повідомлення про реєстрацію наміру власника ділянки продати її. В зв’язку з цим у нього виникло декілька питань. Розглянемо докладніше.

Перш за все нагадаємо, що орендар земельної ділянки є суб’єктом переважного права другої черги. Оскільки в наведеній ситуації саме орендар отримав повідомлення від нотаріуса, суб’єкт переважного права першої черги відсутній.

Також варто зауважити, що зазвичай повідомлення про реєстрацію наміру власника ділянки продати її орендар отримує тоді, коли є інший потенційний покупець.

Нагадаємо, що переважне право купівлі земельної ділянки сільгосппризначення реалізується за умови, що орендар сплачує ціну, за якою здійснюється продаж земельної ділянки, а також виконує всі інші умови договору купівлі-продажу, встановлені продавцем.

Відповідно до ст. 1301 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) власник земельної ділянки, звернувшись до нотаріуса із заявою про реєстрацію наміру продати земельну ділянку, має надати йому проект договору купівлі-продажу.

Нотаріус, направляючи орендарю повідомлення, має додати до нього отриманий від власника проект договору купівлі-продажу земельної ділянки, щоб орендар мав змогу ознайомитись з умовами продажу і прийняти рішення – бажає він купити ділянку на встановлених власником умовах чи ні.

Повідомлення нотаріуса має бути надіслано ним суб’єкту переважного права (орендарю) протягом трьох робочих днів (після звернення власника земельної ділянки до нотаріуса) цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або вручено особисто під розписку.

При цьому суб’єкт переважного права вважається повідомленим про зазначений намір також у разі його відмови отримати повідомлення, про що є відповідна позначка, або якщо повідомлення повернулося до нотаріуса у зв’язку із закінченням встановленого строку його зберігання (ч. 3 ст. 1301 ЗКУ).

Що робити орендарю, якщо він має намір викупити земельну ділянку?

Оендар, який бажає скористатися переважним правом, зобов’язаний протягом місяця з дня отримання повідомлення про намір щодо продажу земельної ділянки надати нотаріусу заяву, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально (абз. 6 ч. 3 ст. 1301 ЗКУ). Така заява нотаріусу:

➙ надсилається цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення;

➙ надається особисто під розписку.

Тобто таку заяву орендар може оформити в будь-якого нотаріуса, а не лише в того, від якого отримав повідомлення про намір продати ділянку.

Протягом місяця з дня отримання заяви нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це орендаря, який виявив бажання скористатися переважним правом. Таке повідомлення має бути надіслано цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення.

Вважається, що суб’єкт переважного права відмовився від свого переважного права, якщо:

• протягом місяця з дня, коли він був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, він не надав нотаріусу заяву про своє бажання скористатися переважним правом;
• він відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки;
• він не з’явився для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки у день і час, призначені нотаріусом (за умови отримання нотаріусом повідомлення про вручення орендарю повідомлення про призначення дати та часу укладення договору купівлі-продажу або повідомлення про відмову від отримання такого повідомлення або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання).

Що робити орендарю, якщо він НЕ має наміру викупити земельну ділянку?

Протягом місяця з дня отримання від нотаріуса повідомлення про намір власника продати земельну ділянку орендар – суб’єкт переважного права може:

➙ або надіслати нотаріусу заяву про відмову від реалізації свого переважного права шляхом подання заяви, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально,

➙ або не реагувати на отримане повідомлення.

І перший, і другий варіант дій орендаря означатиме, що договір купівлі-продажу земельної ділянки може бути укладений власником землі з третьою особою.

Важливо, що в такому разі договір купівлі-продажу обов’язково повинен бути укладений на умовах (зокрема, ціна продажу), запропонованих орендарю. Тобто визначених проектом договору, який було отримано орендарем.

Далі відповіді на запитання:

• Які наслідки зміни власником земельної ділянки умов продажу?
• Чи може інший нотаріус (не той, який реєстрував намір про продаж земельної ділянки) оформити договір купівлі-продажу орендарем ділянки, щодо якої зареєстровано намір про продаж?
• Якщо намір продати ділянку зареєстровано, але договір купівлі-продажу не укладено ані з орендарем, ані з третьою особою – які наслідки?
• Якщо власник продасть земельну ділянку іншій особі, не орендарю, і на умовах інших, ніж ним було визначено в заяві про намір – які наслідки?
• З яких джерел орендар, як суб’єкт переважного права, може дізнатися, на яких умовах земельна ділянка, яку він орендує, продана третій особі?
• Чи має право новий власник землі розірвати достроково договір оренди?
• Чи може новий власник відмовитись отримувати орендну плату?
• Що робити, якщо новий власник земельної ділянки не повідомив свої реквізити?

Ірина Дмитерко, заступник головного редактора