СПРАВА ПРО РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ, НАДАНОЇ ФЕРМЕРУ БЕЗ АУКЦІОНУ

СУТЬ СПОРУ

16.11.2018 р. фізична особа (далі – Відповідач) отримала в оренду за спрощеною процедурою (без торгів) 4 земельні ділянки державної власності. Загальна площа землі 65,4567 га, цільове призначення «для ведення фермерського господарства».

Прокуратура звернулась до суду із позовом про розірвання договору оренди землі, скасування державної реєстрації прав оренди та повернення земельних ділянок.

Позовні вимоги мотивовані тим, що Відповідач всупереч умовам договору оренди, не створивши та не зареєструвавши фермерське господарство (далі – ФГ) та без згоди орендодавця передав спірні земельні ділянки в суборенду Фермерському господарству, створеному до 2018 року (далі – ФГ «1»).

Прокурор вважає, що дії Відповідача були спрямовані на те, аби використавши процедуру створення ФГ, отримати у користування ФГ «1» землі державної власності поза передбаченою законом обов’язковою процедурою, а саме без проведення земельних торгів. Внаслідок протиправних дій Відповідача спірні земельні ділянки вибули з володіння держави, яка була позбавлена можливості здійснити реалізацію права її оренди на більш вигідних засадах в умовах конкурентного ринку.

На думку прокурора, це свідчить про невиконання Відповідачем обов’язків, передбачених ст. 25 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161), та умов договору оренди землі, що є підставою для його дострокового розірвання.

Позивач, заперечуючи позовні вимоги, зазначав, що ним 26.01.2022 р. створено та зареєстровано фермерське господарство (далі – ФГ «2»), яке і є належним орендарем спірних земельних ділянок, а також про те, що договір суборенди, укладений з ФГ «1», розірваний в установленому законом порядку.

СУДОВІ РІШЕННЯ

18.08.2023 р. рішенням господарського суду у справі № 133/3072/21 розірвано спірний договір оренди земельних ділянок.

АРГУМЕНТИ СУДУ

Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі – ЗКУ), Цивільним кодексом України, Законом № 161, іншими нормативно-правовими актами та договором оренди землі.

З аналізу норм Закону України від 19.06.2003 р. № 973-IV «Про фермерське господарство» суд виснував, що право на створення ФГ має кожний дієздатний громадянин України, який досяг 18-річного віку та виявив відповідне бажання.

Після одержання засновником державного акта на право власності на земельну ділянку або укладення договору оренди земельної ділянки ФГ підлягає державній реєстрації. Отже, можливість реалізації громадянином права на створення ФГ безпосередньо пов’язана з володінням ним або наданням (передачею) йому у користування земельних ділянок сільгосппризначення.

Створення ФГ громадянином України передбачає визначену законом послідовність дій, а земельні ділянки надаються саме для створення господарства, а не для іншої цілі.

Судом враховано, що Велика Палата Верховного Суду (далі – ВП ВС) у постанові від 05.10.2022 р. у справі № 922/1830/19 зазначила, зокрема, що хоча земельна ділянка надається фізичній особі, однак метою надання є подальше створення ФГ як суб’єкта підприємництва з переданням цьому суб’єкту земельної ділянки. Отже, в процесі створення ФГ його засновник має обмежені правомочності щодо землі, оскільки його обов’язком є створення ФГ, що і буде користувачем цієї землі.

Також суд зауважив, що ст.ст.31, 33-37 ЗКУ розрізняють категорії земель за їх цільовим призначенням та види використання земельної ділянки в межах кожної категорії земель. Отже, користувачі земельних ділянок сільгосппризначення повинні використовувати такі земельні ділянки відповідно до того виду використання, за яким ці земельні ділянки були передані їм власником.

Як вбачається із матеріалів справи, спірні земельні ділянки надані Відповідачу для ведення фермерського господарства в межах категорії «землі сільгосппризначення».

Натомість, як встановлено судом, після укладення договору оренди землі, реєстрації речового права оренди на земельні ділянки, отримані за спрощеною процедурою, Відповідач їх за цільовим призначенням не використовував. Натомість він передав їх в суборенду ФГ «1». Хоча спірним договором оренди не передбачено право передачі ділянок в суборенду, а доказів звернення Відповідача за отриманням згоди на таку передачу ним не надано. Крім того, в період з 16.11.2018 р. по 26.01.2022 р. Відповідач не створював ФГ.

Суд звертає увагу, що обов’язок забезпечувати використання землі за цільовим призначенням, зокрема для «ведення фермерського господарства», стосується безпосередньо орендаря. І в разі передачі такої ділянки в суборенду орендар порушує цей свій обов’язок (за відсутності у договорі оренди права на передачу її в суборенду), навіть якщо вид використання та цільове призначення земельних ділянок за договором суборенди не змінюються.

В результаті невиконання Відповідачем обов’язку щодо використання земельних ділянок за призначенням, а саме створення ФГ, ці земельні ділянки використовувалися ФГ «1». Хоча за законом ФГ «1» мало б отримати їх лише на конкурсній основі (за результатами аукціону).

Із врахуванням викладеного суд вважає, що передача Відповідачем (орендарем) земельних ділянок, наданих йому для ведення фермерського господарства, в суборенду іншому суб’єкту господарювання, у т. ч. ФГ, кваліфікується як використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, що є істотним порушенням умов договору оренди землі.

Отже, суд дійшов висновку, що орендодавець надав Відповідачу земельні ділянки саме для створення ФГ, а не з метою подальшого передання їх в суборенду іншим особам, які не мають права на користування землями комунальної власності поза конкурсною процедурою.

Твердження Відповідача про відсутність підстав для розірвання договору з огляду на те, що під час розгляду справи у суді порушення умов договору оренди щодо використання земельних ділянок були усунуті шляхом реєстрації ФГ «2» та наступного розірвання договору суборенди, судом відхиляються, оскільки обставини порушення орендарем умов договору існували на момент звернення прокурора з позовом.

ВИСНОВКИ

Спір між фермером та прокурором розглянув суд першої інстанції. А отже, не виключено, що апеляційний суд чи Верховний Суд (далі – ВС) змінять викладену позицію. Проте таке рішення може бути «тривожним дзвінком» для фермерів, які у минулі роки (до квітня 2016 р.) отримували землю для створення ФГ за спрощеною процедурою, без аукціону. Адже переважна більшість з них не створювала нові господарства, а використовувала ці землі в межах вже існуючих господарств. При цьому як і Відповідач, вони укладали договори суборенди.

Якщо, шановний читач, у вас аналогічна ситуація, то є загроза втратити таку землю. Оскільки судова практика на користь прокуратури швидко поширюється у всіх областях України.

Що можна порадити? Звісно, кожна справа індивідуальна, має свої обставини. Проте вважаємо, що створення і реєстрація нового ФГ (до звернення прокурора до суду) може стати аргументом на користь таких фермерів. Адже у наведеній справі суд відмовив фермеру, зокрема, і тому, що на момент звернення прокурора до суду таке порушення ще існувало.

Далі в консультації: СПРАВА ПРО РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ СІНОЖАТЕЙ ЧЕРЕЗ ЇХ РОЗОРЮВАННЯ

Ірина Дмитерко, заступник головного редактора