Контакти 
ЮРИДИЧНІ НАСЛІДКИ НЕДОПЛАТИ
Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ), Законом України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161), а також договором оренди землі.
Серед прав і обов’язків сторін за договором оренди землі – право орендодавця вимагати своєчасного
внесення орендної плати та обов’язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату
за земельну ділянку (ст.ст. 24, 25 Закону № 161).
Оскільки законодавець визначає однією з істотних умов договору оренди землі орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором (ст.ст. 13, 15, 21 Закону № 161). Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених ст. 24 і 25 Закону № 161 та умовами договору (ч. 1 ст. 32 Закону № 161).
На сьогодні склалась стала судова практика з цього питання. Так, у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 02.09.2023 року у справі № 387/800/21 зазначено таке:
«…Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору (виплата в розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо), є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦКУ зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу…»
Таким чином, підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки є факт:
➙ як систематичної несплати орендної плати (два та більше випадки),
➙ так і виплати орендної плати в розмірі меншому, ніж визначено у договорі оренди.
При цьому немає значення, чи виплачена заборгованість в подальшому.
У разі виплати орендної плати в розмірі меншому, ніж визначено договором, окрім ризику дострокового розірвання договору оренди землі до орендаря, можуть бути застосовані санкції, пеня тощо. Для оцінки цих ризиків необхідно вивчити умови договору.
ЙМОВІРНІ ПРИЧИНИ НЕДОПЛАТИ
Найбільш типовими причинами, через які могла статися недоплата орендної плати, є:
➣ непроведення індексації чи застосування неправильного коефіцієнта індексації за відповідний рік (якщо індексація передбачена договором оренди) (див. на с. 11 цього номера);
➣ застосування неправильної нормативної грошової оцінки землі (НГО) або непроведення індексації НГО (якщо орендна плата обчислюється у відсотках від НГО) (див. на с. 9 цього номера);
➣ допущення арифметичної помилки;
➣ неврахування змін у договорі (наприклад, була укладена додаткова угода про збільшення орендної плати, а бухгалтерія нараховувала «стару» суму) тощо.
Крім того, недоплата могла виникнути внаслідок неправильного утримання (утримання у більшому розмірі) податків. Наприклад, підприємство могло застосувати підвищувальний «натуральний» коефіцієнт у випадках, коли він не мав застосовуватись. Це типово для ситуацій, коли орендодавець отримує в рахунок орендної плати сільгосппродукцію.
Нагадаємо, що «натуральний» коефіцієнт слід застосовувати для визначення бази оподаткування – орендної плати (доходу орендодавця). Однак на сьогодні сума орендної плати в договорі визначається виключно у грошових коштах (гривнях). Тому нарахування орендної плати здійснюється у відповідній сумі гривень, передбаченій договором, і оподатковується в загальному порядку. Тож для застосування підвищувального коефіцієнта немає підстав, навіть якщо кінцевий розрахунок здійснюється товаром – тобто товар видається на суму «до виплати».
Далі в консультації
Олена Жураківська, редактор
Ірина Дмитерко, заступник головного редактора