Доволі поширеною є ситуація, коли сільгосппідприємство не може використовувати орендовані земельні ділянки. Це може відбуватись або через розташування їх на тимчасово окупованих територіях, або через їх мінування чи засмічення внаслідок бойових дій, або через відсутність працівників, ресурсів тощо. Отже, перед такими сільгосппідприємствами постають питання:

➨ Чи можна розірвати договори оренди цих земельних ділянок?

➨ Чи сплачувати орендну плату за 2022-2023 роки?

➨ Чи потрібно буде сплачувати її за час, протягом якого земля фактично не використовувалась?

Відповіді на ці запитання залежать від того, які умови прописані в договорі оренди землі, у якому стані знаходяться земельні ділянки, чи має орендар зв’язок з орендодавцями і чи можна надіслати їм проекти додаткових угод та отримати підписані примірники тощо. Проаналізуємо ці ситуації.

ЩО З ФОРС-МАЖОРОМ?

До форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) належать, зокрема, збройний конфлікт, військові дії, неоголошена війна (ч. 2 ст. 141 Закону України від 02.12.1997 р. № 671/97-ВР «Про торгово-промислові палати в Україні»). Усі ці події мають місце в нашій країні. Тому багато хто з сільгоспвиробників вважає, що підставою не сплачувати орендну плату за землю є сам факт наявності обставин непереборної сили (форс-мажору).

Проте це не так.

По-перше – наявність форс-мажорних обставин має бути підтверджена належним чином. Для цього зацікавлена сторона має звернутись до ТПП України та отримати сертифікат щодо форс-мажорних обставин (далі – сертифікат ТПП). Адже сам по собі лист ТПП України від 28.02.2022 р. № 2024/02.0-7.1, яким засвідчено факт настання в Україні форс-мажорних обставин, не скасовує необхідність отримання сертифіката ТПП щодо кожного окремого договору/зобов’язання. Наразі порядок отримання сертифіката ТПП максимально спрощений, проте сільгосппідприємствам потрібно отримувати сертифікат ТПП на кожний договір оренди земельної ділянки, за яким орендна плата не виплачується, а це дуже затратно.

По-друге – форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру. Тобто зацікавлена сторона повинна довести, що саме через ці обставини зобов’язання за договором не виконані. Якщо інша сторона (орендодавець) не погоджується з цим, то сторони можуть звернутися до суду. Під час судового розгляду оцінюється та встановлюється причинно-наслідковий зв’язок між дією форс-мажорних обставин і неможливістю виконання зобов’язання. І навіть сертифікат ТПП не може вважатися беззаперечним доказом їх наявності і неможливості сплатити орендну плату (Постанова Верховного Суду від 21.09.2022 р. у справі № 911/589/21).

По-трете, і це головне, – навіть існування та належне підтвердження надзвичайних і невідворотних обставин не звільняє сторону від необхідності сплатити орендну плату, а звільняє лише від відповідальності за її несплату.

Докладніше про підтвердження форс-мажорних обставин в умовах воєнного стану ми писали в «АгроPRO», 2022, № 12, с. 13.

Далі в консультації КОЛИ Є ПІДСТАВИ ДЛЯ НЕСПЛАТИ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ,

ДОСТРОКОВЕ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ,

ЗЕМЛЮ НЕ ВИКОРИСТОВУЄМО, АЛЕ ОРЕНДНУ ПЛАТУ СПЛАЧУЄМО, а також

Зразок 1 Лист-пропозиція щодо дострокового розірвання договору оренди землі від 15.07.2020 р. № 01/07

Зразок 2 УГОДА ПРО ДОСТРОКОВЕ РОЗІРВАННЯ договору оренди землі від 15.07.2020 р. № 01/07

Ірина Дмитерко, заступник головного редактора