Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються, зокрема, Законом України від 06.10.1998 р. № 161- XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161), Земельним кодексом України (далі – ЗКУ) та договором. В діяльності сільгосппідприємств одним із постійних клопотів є необхідність моніторингу договорів оренди землі через зміну земельного законодавства, зміну власника орендованих земель, контроль за закінченням строків тощо. Однією з важливих підстав для моніторингу є зміна процедури та умов поновлення договорів оренди землі. Так, на сьогодні процедура поновлення кожного конкретного договору обумовлена не лише чинним законодавством, а й умовами самого договору та законодавством, що діяло на момент його укладення. Тож нагадаємо, що робити сільгосппідприємству в разі закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки.

ДОГОВОРИ УКЛАДЕНО ДО 16.07.2020 р.

До 16.07.2020 р. процедура поновлення строку дії договорів оренди землі регулювалась ст. 33 Закону № 161 і була однакова для земель державної, комунальної та приватної власності. Наведемо норми цієї статті в редакції, що діяла до 16.07.2020 р.

НОТАТКА

По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Ч. 1 ст. 33 Закону № 161

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. <…>

Ч. 6 ст. 33 Закону № 161

Як бачимо, фактично Закон № 161 крім безпосередньо переважного права на поновлення договору оренди передбачав також збереження права оренди у разі продовження користування землею і відсутності заперечень з боку орендодавця (так зване автоматичне поновлення). І значна більшість договорів оренди землі, укладених до 16.07.2020 р., майже повністю дублювали наведені норми ст. 33 Закону № 161.

Проте у зв’язку з тим, що ці норми були виписані нечітко і викликали множинність їх тлумачення, в судах розглядалась велика кількість справ щодо поновлення договорів. Як наслідок – склалась стала судова практика.

Досліджуючи застосування норми ч. 1 ст. 33 Закону № 161, суди з’ясували, що часто орендарі обирали тактику «відсидітися». Тобто прагнули пролонгувати договори оренди тим, що не нагадували орендодавцю про сплив строку дії договору оренди, що кваліфікувалося судами як зловживання правом. Тому вони наполягали на тому, що орендар у строк, установлений законодавством/договором, має звернутися до орендодавця з пропозицією продовжити дію договору, надавши йому проект додаткової угоди. Надання орендарем будь-яких інших документів, окрім додаткової угоди, законодавством не вимагається.

Якщо протягом такого строку орендодавець не отримував проекту додаткової угоди, то орендар автоматично втрачав своє переважне право на поновлення договору оренди. Тобто суди наполягали на тому, що необхідною умовою для поновлення є відсутність заперечень з боку орендодавця щодо умов, запропонованих у додатковій угоді.

Водночас розглядаючи спори, пов’язані із застосуванням ч. 6 ст. 33 Закону № 161, суди дійшли висновку, що ця норма передбачала автоматичне продовження строку дії договору. При цьому орендодавець зобов’язаний розглянути пропозицію орендаря щодо поновлення договору та надати йому відповідь. Якщо він був проти продовження договору оренди земельної ділянки, то заперечення мало бути обґрунтованим, зокрема, містити посилання на норми закону або на обставини, які роблять неприйнятними запропоновані орендарем умови, або ж орендодавець мав запропонувати власні умови оренди.

Також суди вказували на те, що хоча продовження дії договору оренди на підставі ч. 6 ст. 33 Закону № 161 ніби не потребує реєстрації (адже передбачена автоматична пролонгація), але згідно з чинним законодавством реєстрація прав здійснюється виключно за заявою зацікавленої особи і є обов’язковою.

ПІДСУМУЄМО. Якщо у 2024 році закінчується строк дії договору оренди земельної ділянки, який укладено до 16.07.2020 р., і до нього не вносились зміни після цієї дати, то для продовження договору оренди такої ділянки орендар має три варіанти дій. Розглянемо кожний детальніше.

Також у матеріалі ЗМІНИ ПІСЛЯ 16.07.2020 р.: АВТОМАТИЧНЕ ПОНОВЛЕННЯ

Ірина Дмитерко, заступник головного редактора