Строк дії договору оренди земельної ділянки з сільгосппідприємством закінчився, і власник хоче передати землю в користування іншому сільгосппідприємству. На виконання умов договору він повідомив орендаря в строк, встановлений договором, про небажання продовжувати строк дії договору оренди, проте відповіді від орендаря не отримав.

Для реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав) припинення права оренди державний реєстратор вимагає підписану сторонами угоду про припинення договору оренди. Проте підписати таку угоду сільгосппідприємство (попередній орендар) відмовляється. Як наслідок – орендодавець не може передати землю в оренду іншому сільгосппідприємству (оскільки Держреєстр прав містить інформацію про нібито не припинене право оренди спірної ділянки за попереднім орендарем).

Тож у сільгосппідприємства (потенційного орендаря) виникає питання: чи дійсно неможливо без підписаної угоди припинити право оренди за договором, строк дії якого закінчився? Проаналізуємо цю ситуацію.

ІСТОРИЧНІ ПЕРЕДУМОВИ

Ситуація, про яку йдеться, є досить поширеною.

Вона обумовлена тим, що тривалий час реєстрація припинення прав відбувалась за заявочним принципом. Тобто для реєстрації припинення права оренди (суборенди тощо) державному реєстратору необхідно було подати відповідну заяву та підписану сторонами угоду про припинення договору оренди.

Припинення права оренди відбувалося саме за наявності заяви/угоди незалежно від умов договору. Наприклад, навіть якщо в договорі оренди було чітко зазначено, що строк його дії закінчується 05.05.2020 р., то право оренди автоматично не припинялось з 06.05.2020 р., а припинялось лише після подання угоди, підписаної сторонами договору, та заяви про припинення права оренди. Датою припинення була дата подання заяви. Така ситуація, зокрема, була обумовлена технічними можливостями і обмеженнями Держреєстру прав.

СУЧАСНІ РЕАЛІЇ

Порядок припинення речових прав на нерухоме майно програмними засобами Держреєстру прав було змінено Законом України від 05.12.2019 р. № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі – Закон № 340), який набрав чинності з 16.07.2020 р. Цим законом внесено зміни, зокрема, до Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952).

НОТАТКА

Відомості про речові права на земельну ділянку, похідні від права власності, що припиняються після завершення строку дії відповідного договору, містяться в Державному реєстрі прав з дня державної реєстрації набуття речового права до дня закінчення строку дії договору, що обраховується відповідно до Цивільного кодексу України. Після закінчення строку дії договору державна реєстрація речового права припиняється за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав.

Абз. 2 ч. 1 ст. 26 Закону № 1952

Листом Мін’юсту від 11.09.2020 р. № 238/8.4.1/32-20 було повідомлено, що з 11.09.2020 р. оновлено програмне забезпечення Держреєстру прав, яке забезпечує можливість повноцінно реалізовувати норми Закону № 340. Зокрема, у Держреєстрі прав створені нові поля, які є обов’язковими для заповнення під час державної реєстрації права оренди, емфітевзису та суперфіцію на земельні ділянки, а саме:

➤ «Дата укладання договору (після 2013 р.)/Дата державної реєстрації (до 2013 р.)» – поле забезпечує можливість державному реєстратору обрати в календарі відповідну дату;

Нагадування

Строк дії договорів користування земельними ділянками, укладених:

• після 01 січня 2013 року, починає перебіг з дня укладення такого договору відпвідно до норм ЦКУ (адже з 01 січня 2013 року припинили дію норми щодо державної реєстрації договору оренди землі, а відтак і норми щодо набрання ним чинності після його реєстрації);
• до 01 січня 2013 року та зареєстрованих в компетентних органах, починає перебіг з дати державної реєстрації договору;
• до 01 січня 2013 року і не зареєстрованих у компетентних органах, починає перебіг з дати укладення такого договору (якщо інше не передбачено договором).

➤ «Строк:» «рік» «місяць» «день» – поля забезпечують державному реєстратору можливість обрати відповідну кількість років. Якщо договір передбачає строк, який обраховується роками і днями, зазначені поля дозволяють обрати відповідну кількість років і днів;

➤ «Дата закінчення дії» – за допомогою програмних засобів Держреєстру прав розраховується строк дії договору та отримане значення вноситься до цього поля в режимі реального часу. Це дозволяє державному реєстратору вже на етапі внесення відповідних відомостей бачити дату закінчення строку дії договору, яка відображатиметься в Держреєстрі прав. Дата закінчення строку дії договору визначається відповідно до вимог Цивільного кодексу України;

➤ «Автоматичне продовження дії договору» – заповнюється шляхом вибору значення «так» або «ні». Значення «так» обирається виключно у разі, коли договір містить умову щодо його поновлення відповідно до ст. 1261 ЗКУ. В усіх інших випадках обирається значення «ні».

НОТАТКА

Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Ч. 2 ст. 1261 ЗКУ

Якщо обрано «так», то після спливу дати, вказаної в полі «Дата закінчення дії», автоматично дія договору буде продовжена на той самий строк. Якщо обрано «ні», то договір припиняється датою, вказаною в полі «Дата закінчення дії».

Нагадаємо, що правила ст. 1261 ЗКУ щодо поновлення договорів оренди землі поширюються на договори, укладені або змінені після 16.07.2020 р. (набрання чинності Законом № 340). Докладніше про умови та особливості автоматичного поновлення договорів оренди землі ми писали в «АгроPRO», 2020, № 17, с. 15.

Далі в консультації ЩО РОБИТИ СІЛЬГОСППІДПРИЄМСТВУ

Ірина Дмитерко, заступник головного редактора