ВЛАСНИК ЗЕМЛІ ПОМЕР ДО ЗАКІНЧЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ. ЧИ ДІЄ ДОГОВІР?

Так, у разі смерті орендодавця договір оренди земельної ділянки діє до закінчення строку, на який його укладено. Проте слід враховувати таке.

Питання оренди землі сільгосппризначення регулюється, зокрема, Земельним кодексом України (далі – ЗКУ), Законом України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161), договором оренди землі та ін.

За загальним правилом перехід прав на земельну ділянку (в т. ч. і в порядку спадкування) не є підставою для зміни умов або припинення договору (ч. 5 ст. 32 Закону № 161).

Але в договорі сторони можуть передбачити інше (наприклад, «перехід права власності на земельну ділянку є підставою для його припинення/зміни умов»). І в такому разі після смерті власника спадкоємці можуть ініціювати внесення змін або припинення договору.

Нагадаємо, припинення права оренди підлягає реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав). Реєстрація виникнення/припинення прав відбувається за заявочним принципом, а не автоматично. Тому для припинення права оренди за таким договором має бути подана відповідна заява до державного реєстратора. До оформлення спадкоємцями прав на успадковану земельну ділянку вони не можуть подати таку заяву, а отже, достроково припинити дію договору оренди.

ВЛАСНИК ЗЕМЛІ ПОМЕР ПІД ЧАС ВІЙНИ: ЯК ПОНОВИТИ ДОГОВІР?

Регулювання земельних відносин в частині поновлення договорів оренди земель під час дії воєнного стану декілька разів зазнавало змін.

Отже, договори оренди (емфітевзису, іншого користування) земельними ділянками сільгосппризначення, строк дії яких:

• закінчився в період з 24.02.2022 р. по 18.11.2022 р. , є автоматично поновленими на 1 рік (п. 27 розд. Х ЗКУ в редакції до 19.11.2022 р.);

• закінчиться з 19.11.2022 р., не можуть бути автоматично поновлені на 1 рік і порядок їх поновлення такий самий, як за мирних часів (п. 27 розд. Х ЗКУ в редакції з 19.11.2022 р.).

Нагадаємо, договір оренди землі може передбачати умову про його автоматичне поновлення. Процедура автоматичного поновлення договору оренди встановлена ст. 1261 ЗКУ. І вона передбачає, що для автоматичного поновлення договору оренди земельних ділянок приватної власності мають бути виконані три умови:

➙ в договорі оренди наявна умова про поновлення договору оренди;

➙ відомості про наявність цієї умови в договорі (про поновлення договору оренди) внесені до Держреєстру прав;

➙ не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору жодна із сторін не подала державному реєстратору заяву про відмову від автоматичного поновлення договору.

Якщо зазначені умови виконані, то такий договір навіть в разі смерті орендодавця (до закінчення строку дії договору) має бути автоматично поновлений на такий самий строк без вчинення додаткових дій сторонами (докладніше про це ми писали в «АгроPRO», 2021, № 11, с. 14).

Якщо ж орендар має намір скористатись переважним правом на укладання договору оренди на новий строк – він зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди (ст. 33 Закону № 161).

Далі в консультації ЧИ НАРАХОВУВАТИ ОРЕНДНУ ПЛАТУ, ОПОДАТКУВАННЯ, БУХГАЛТЕРСЬКИЙ ОБЛІК

Ірина Дмитерко, заступник головного редактора

Олена Жураківська, редактор